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Acheter ou louer

ACHETER OU LOUER SON LOGEMENT :
SIMULATEUR ET ARTICLE POUR RÉSOUDRE LE DILEMME


par Jules Comte-Hauban
Article publié le 14 juin 2022



C’est le dilemme que l’on aura tous à un moment de sa vie : faut-il acheter ou louer son logement ? Etre propriétaire de son appartement ou de sa maison, c’est d’un côté gratifiant et évite de donner tout son argent à son bailleur, mais d’un autre côté, cela peut être risqué.
Comme souvent, il n’y a pas de réponse unique, mais une réponse qui varie selon qui vous êtes et votre situation. Nous allons vous donner toutes les clés pour faire le bon choix, notamment comment calculer la durée nécessaire pour rentabiliser son achat et quels aspects non financiers sont à prendre en compte, tels que l’envie d'être chez soi, la flexibilité et le risque. Enfin, vous pourrez utiliser le simulateur pour tester en cas réel la différence économique achat-location.


Sommaire

Acheter ou louer, l’aspect économique et financier
L’indicateur court-terme : comparaison de la dépense totale mensuelle
La dépense totale pour un locataire
La dépense totale pour un propriétaire
Comparaison propriétaire/locataire
La durée de rentabilisation
L’inflation
Se constituer un patrimoine
Préparer sa retraite
La capacité d’emprunt
Acheter ou louer, l’aspect non financier
L’engagement et la flexibilité
La transmission
Le risque
L'envie d'être chez soi
Acheter ou louer : résumé
Simulateur




Acheter ou louer, l’aspect économique et financier


La première chose à savoir, c’est que toute acquisition foncière finira tôt ou tard par être rentabilisée. En effet, en étant locataire, on ne possède rien et les loyers sont irrémédiablement perdus. Si l’on est propriétaire, plus longtemps on garde son bien, plus le prêt se rembourse et plus on possède de capitaux.

A terme, les dépenses générées par l’acquisition immobilière (frais de notaire, taxe foncière, …) auxquelles on soustrait le capital immobilier deviennent inférieures au cumul des loyers que l’on aurait payés. Bref, à terme et en prenant tout en compte, on fait des économies en étant propriétaire plutôt que locataire. L’achat est alors rentabilisé.

La durée nécessaire à la rentabilisation de l’achat immobilier est un premier indicateur pour savoir s’il faut acheter ou louer, mais sur le moyen-terme. Nous allons l’étudier, mais avant, démarrons par le court-terme : la dépense totale mensuelle pour un locataire comparée à celle d’un propriétaire.


L’indicateur court-terme : comparaison de la dépense totale mensuelle

Calculette et argent

La dépense totale pour un locataire

Si l’on excepte les abonnements divers (gaz, électricité, assurance, internet), le locataire débourse tous les mois uniquement son loyer charges comprises.


La dépense totale pour un propriétaire

Si l’on excepte les abonnements divers (gaz, électricité, assurance, internet), le propriétaire doit payer :

En sommant tout et en calculant la moyenne sur un mois, cela donne la dépense totale mensuelle d’un propriétaire.


Comparaison propriétaire/locataire

Maintenant que l’on sait calculer la dépense totale mensuelle que l’on a en tant que propriétaire, on peut la comparer à celle d’un locataire. C’est un premier élément pour savoir s’il est plus intéressant de louer plutôt que d’acheter.

En effet, si le coût global mensuel en tant que propriétaire excède votre capacité de remboursement, la balance penche fortement pour la location. Si en revanche vous dépensez moins pour le même bien en ayant acheté plutôt qu’en louant, la balance penche fortement pour l’achat. Ce dernier cas reste néanmoins peu fréquent et ce n’est pas parce qu’on a un budget plus élevé en tant que locataire que ce choix est le plus judicieux.

Le montant total dépensé chaque mois en tant que propriétaire peut s'ajuster dans une certaine mesure à votre budget. En augmentant le nombre d'échéances (la durée du crédit), en obtenant un taux d'intérêt plus faible sur vos emprunts immobiliers ou en réduisant le montant du prêt, vous réduirez le montant des mensualités que vous paierez.

Si vous avez les fonds nécessaires (héritage, loto ou autre), vous pouvez songer à placer votre argent dans votre habitation sans besoin de souscription d'une offre de prêt. Sachez aussi que si vous comptez acheter dans le neuf ou construire, vous pouvez prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ).


Pour illustrer le comparatif locataire/propriétaire, prenons l’exemple du premier appartement (F2 45m² en grande ville, Taux Effectif Global - TEG du crédit de 1,8%) que j’ai acheté :

Loyer charges comprises
(location vide, prix moyen du marché)
750 €
Mensualité de prêt 711 €
Taxe foncière 639 €
(53,25 €/mois)
Charges de copropriété 90 €/mois
Dépense totale mensuelle
(propriétaire)
854,25 €

Bien que l’indicateur court-terme, la dépense totale mensuelle, soit moins favorable en tant que propriétaire, j’ai bien rentabilisé mon achat. Pour le comprendre, il faut utiliser l’indicateur moyen terme : la durée de rentabilisation de l’achat immobilier. Voyons comment on la calcule.


La durée de rentabilisation

Horloge

Cette durée, rappelons-le, représente le temps de détention minimum d’un bien pour que l’acquisition immobilière soit plus intéressante financièrement que la location. Pour la calculer, il va falloir tenir compte :

Pour le locataire

Pertes
  • Loyer charges comprises (chaque mois)
Gains
-

Pour le propriétaire

Pertes
  • Frais de notaire (une seule fois)
  • Frais d’agence immobilière (une seule fois)
  • Frais de dossier bancaire (une seule fois)
  • Coût des travaux initiaux à réaliser (une seule fois)
  • Intérêts du crédit (chaque mois)
  • Charges de copropriété le cas échéant,
    sinon consommation d’eau
    et travaux d’entretien/de rénovation
    du bien (chaque mois)
  • Taxe foncière (tous les ans)
Gains
  • Augmentation de valeur de son bien
    (si c’est une baisse,
    basculer dans la colonne pertes)

En sommant le tout, on obtient la dépense totale cumulée pour le propriétaire et le locataire.

On ne prend pas en compte les remboursements en capital, puisque cet argent n'est pas perdu: vous le récupérez dès la revente du bien.

Au début, le propriétaire déboursera plus que le locataire à cause des frais initiaux (notaire, agence, dossier bancaire, travaux). Mais plus le temps passera, plus l’écart entre la dépense totale cumulée du propriétaire et celle du locataire va se rétrécir jusqu’à s’inverser. Ce moment correspondra à la durée de rentabilisation (ou d'amortissement) de l’achat immobilier.

Voyons ceci en reprenant l’exemple précédent et en ajoutant les données suivantes :


Durée
(en mois)
Dépense totale
cumulée
(locataire)
Dépense totale
cumulée
(propriétaire)
1 750 € 13 793 €
6 4500 € 15 796 €
12 9000 € 18 201 €
24 18 000 € 23 009 €
36 27 000 € 27 818 €
38 28 500 € 28 619 €
39 29 250 € 29 020 €
48 36 000 € 32 627 €

On constate que la dépense totale cumulée pour le locataire dépasse celle du propriétaire à partir du 39ème mois. C’est donc la durée de rentabilisation.

Ce résultat est simple à obtenir, mais le calcul est plutôt favorable au locataire. Pour rendre le résultat plus conforme à la réalité, nous allons corser le calcul en y ajoutant une donnée essentielle : l’inflation.


L’inflation

Le loyer, les charges de copropriété, la taxe foncière et le prix du bien vont grimper d’année en année avec l’inflation. En revanche, les intérêts et l'assurance de prêt immobilier vont rester fixes, car les mensualités de prêt restent les mêmes, peu importe le taux d’inflation. C'est tout l'avantage du prêt à taux fixe, majoritaire en France alors qu'il est souvent à taux variable dans les autres pays européens ou aux USA.

Pour voir concrètement l’incidence que l’inflation a sur la durée de rentabilisation, reprenons l’exemple précédent avec une inflation annuelle de 5% :

Graphique de comparaison de la depense totale cumulée propriétaire-locataire

On constate ici l’énorme différence quand on inclue l’inflation : non seulement la durée de rentabilisation passe de 39 à 14 mois, mais en plus, le propriétaire fini par gagner de l’argent !

C’est la plus-value du bien qui fait tout. Ce mécanisme contribue à ce que les riches sont plus riches et creuse les inégalités.

C'est aussi pour cela que je ne me soucie que rarement d'obtenir le meilleur taux de crédit ou un coût total du crédit plus faible. Avec l'inflation, mes revenus vont augmenter (par la révision des loyers) et ce n'est pas 0,2% de différence sur le taux de prêt du contrat souscrit qui va changer grand chose. En plus, il va falloir probablement payer un courtier pour obtenir ces 0,2%. Quel est le gain net réel ? ...


Maintenant que nous avons vu les deux indicateurs numériques pour jauger l'intérêt de l'achat ou la location, voyons les autres éléments financiers, difficilement quantifiables, mais qui sont aussi à prendre en compte.


Se constituer un patrimoine

58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l'INSEE et le patrimoine foncier représente 61% du patrimoine brut de l'ensemble des français.

Ces chiffres montrent clairement que la pierre reste un des investissements préférés des français et qu'il est relativement aisé de se commencer à développer son patrimoine grâce à l'immobilier.

C'est pour cela que si vous ne possédez pas grand chose, il est peut-être temps de mettre la première pierre à l'édifice de votre patrimoine en devenant primo-accédant. Même s'il vous parait difficile d'obtenir un prêt, ou si les établissements bancaires ne font pas d'effort pour votre demande de prêt, ou encore si l'échéancier de votre offre de crédit parait interminable, cela vaut le coup. Après signature du contrat de prêt et chaque mois, votre capital restant dû diminuera et vous vous enrichirez.
Et si vous déménagez par la suite, vous pourrez continuer à développer votre patrimoine en transformant votre logement en investissement locatif.


Préparer sa retraite

Deux seniors sur un banc préparent leur retraite

Avec la conjoncture économique délicate que l'on connait actuellement, l'Etat qui se désengage de ses obligations en payant les retraites au rabais, la hausse du coût de la vie et les solutions privées telles que l'épargne retraite qui prennent chaque jour plus de place, il faut préparer sa retraite.

Pour cela et pour anticiper la baisse future des revenus, beaucoup de personnes optent pour l'achat de leur résidence principale. En calculant bien, on peut se débrouiller pour rembourser l'emprunt immobilier avant son départ à la retraite, soit en ajustant la durée de remboursement, soit par un remboursement anticipé. C'est un facteur de sécurisation important.


La capacité d’emprunt

Après l’indicateur court-terme (dépense mensuelle d’un propriétaire et d’un locataire) et moyen-terme (la durée de rentabilisation), la constitution d'un patrimoine et la préparation de la retraite, reste un dernier aspect financier à prendre en compte pour savoir s’il est plus avantageux d'acheter ou de louer : votre capacité d’emprunt.

En effet, si vous achetez votre résidence principale avec un crédit immobilier, vous allez puiser dans votre capacité d’emprunt. Ce faisant, vous risquez d’avoir un taux d’endettement élevé et le banquier pourra prendre la décision de bloquer vos futurs projets d’investissements locatifs (ou autre).

Si vous ne comptez pas réinvestir et n’avez plus besoin d'autres prêts immobiliers, ce n’est pas un problème. Dans le cas inverse, il peut être plus judicieux d’emprunter pour des investissements qui rapportent du cashflow dès aujourd’hui et acheter votre résidence principale demain. Ou alors, si vos revenus sont suffisamment conséquents, vous pouvez envisager d’acheter une résidence principale peu onéreuse pour garder votre capacité d’emprunt. Rien ne vous empêchera plus tard de revendre votre logement personnel, toucher la plus-value (sans impôt de revente quand vous y habitiez) et réinjecter les fonds dans un logement plus spacieux et plus confortable.



Maintenant que nous avons fait le tour de la question en se focalisant sur l’aspect économique, voyons tous les aspects non économiques à tenir compte pour savoir s'il faut acheter ou louer.


Acheter ou louer, l’aspect non financier


L’engagement et la flexibilité

D’un point de vue non-financier, un des éléments qui différencie l’achat de la location est l’engagement et la flexibilité.

Quand on loue un logement, on peut en partir sous 1 à 3 mois (selon location dans une zone tendue ou non) avec un simple préavis. On n’a pas beaucoup d’attaches.

Quand on fait l’acquisition d’un bien immobilier, on prend l’engagement de s’occuper de l’entretien du bien et très souvent on s’engage auprès de la banque pour le prêt.

Si votre situation n’est pas stable professionnellement ou familialement, la location est probablement une meilleure idée. En effet, si vous êtes muté ou si vous rejoignez votre nouveau chéri(e) à l’autre bout de la France, cela va être plus compliqué si vous avez un bien et devez le vendre. Entre le délai pour mettre sur le marché, faire les visites, signer le compromis de vente et enfin signer l’acte authentique, il va s’écouler plus de trois mois.

Pire, si l’acheteur a un refus de prêt, ce délai peut s’allonger jusqu'à 6 mois ou un an. Et de nos jours, c’est malheureusement chose courante. J’en ai personnellement fait les frais à trois reprises (?!) malgré un tri scrupuleux des propositions des acquéreurs.


La transmission

Famille heureuse qui se tient la main

Autre aspect à prendre en compte seulement si vous avez des enfants et/ou une vision à long-terme : la transmission du patrimoine.

Être locataire, c’est facile et ne donne que peu de responsabilités mais en contrepartie vous ne possédez aucun patrimoine. Si vous avez à cœur de transmettre financièrement quelque chose de conséquent à vos enfants ou petits-enfants, acheter votre appartement ou maison est la manière la plus simple de faire à mon sens et pour cause : des millions de français le font tous les ans.
L'INSEE le confirme : en 2010, 73% des 70 ans ou plus détiennent un patrimoine immobilier, 58.6% des héritages et 56.9% des donations incluent de l'immobilier.


Le risque

Les reportages choc de type Arnaque à la construction ou Ma maison menace de s’effondrer ne manquent pas à la télé et reflètent bien le risque qu’il y a dans l’immobilier à devenir propriétaire.

Evidemment en tant que locataire, le risque est moindre et l’on peut facilement changer de logement. Mais cela ne veut pas dire pour autant qu’il faut faire une croix sur l'accession à la propriété.

A vous de prendre un risque mesuré tout en sachant qu’il existe plusieurs façons de le réduire : faire appel à un ami ou à un professionnel objectif, en inspectant minutieusement le bien ou encore en faisant appel à notre service Avis Immo qui s’occupera de tout décortiquer pour vous faire une analyse complète d’un bien que vous souhaitez éventuellement acquérir.


L'envie d'être chez soi

74% des français déclarent que l'une des motivations pour acquérir leur maison ou appartement est l'envie d'être chez eux.

C'est effectivement un paramètre à prendre en compte dans votre décision d'acheter ou louer. Il est important pour avoir une vie équilibrée de bien se sentir chez soi pour se reposer avant de repartir dans le monde extérieur. Pourquoi croyez vous qu'il existe autant de programmes sur la décoration d'intérieur ou le home staging ? C'est un besoin fondamental.


Acheter ou louer : résumé


Pour savoir s’il faut acheter ou louer un logement, comparez la dépense mensuelle du propriétaire à celle du locataire et sa durée de rentabilisation.

Si la dépense est inférieure pour le propriétaire ou si la durée de rentabilisation est faible, il vaut mieux acheter.

Modulez selon votre goût du risque, envie de flexibilité et de transmission.


Diagramme décrivant les éléments à considérer pour acheter ou louer

Simulateur


Cette calculette sert à comparer financièrement l'achat immobilier à la location. Il ne réalise que des estimations et peut être imprécis en raisons des évolutions de lois ou d'une situation particulière de l'utilisateur.


Taux d'inflation (%)

Données en location

Loyer charges comprises

Données à l'achat

État du bien
Prix du bien
Coût des travaux initiaux
Frais d'agence immobilière
Apport personnel
Durée du prêt (années)
Taux du prêt (TAEG, en %)
Taxe foncière (par an)
Charges de copropriété
ou coût d'entretien du bien
avec consommation d'eau
(par mois)





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