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par Jules Comte-Hauban
Mis à jour le 17 juin 2022
Article publié initialement le 28 novembre 2021
C’est le rêve de certains que de se créer un empire immobilier, devenir riche et vivre en rentier. Sans rentrer dans les promesses mensongères ou peu réalistes (« 20 appartements en seulement 4 mois », « devenez millionnaire sans effort »), il est tout à fait possible avec du travail, de l’intelligence et de la persévérance de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. Voyons comment.
Votre quête d’un avenir meilleur grâce à l’immobilier doit d’abord se fonder sur des raisons, des « pourquoi » solides. Car dans l’absolu, on peut rester salarié, ou se faire un patrimoine grâce à la bourse, ou encore devenir riche grâce à d’autres moyens (dropshipping, blogging, entreprenariat, etc).
Donc, avant de vouloir se ruer à jouer au Monopoly grandeur nature, il faut réfléchir aux raisons tout à fait personnelles qui vous poussent à agir et pourquoi choisir le vecteur immobilier plutôt qu’un autre. Car sans raisons fortes, c’est comme construire une maison sur des fondations bancales : au moindre problème, tout s’effondre.
Si vous n’êtes pas sûr de vouloir investir dans un bien immobilier, rien ne vous empêche de tester pour voir. Vous pouvez par exemple commencer par acheter un studio dans une ville pas trop chère et voir si cela vous convient. Dans le pire des cas, vous pourrez revendre par la suite.
Généralement, on met en avant les avantages suivants concernant l’immobilier :
Maintenant que vos bases sont solides, rentrons dans le vif du sujet pour savoir comment créer votre empire immo.
La première étape comporte une certaine ironie, car en voulant devenir riche (et avoir le train de vie associé) il faut d’abord vivre comme un pauvre, c’est-à-dire bien en dessous de vos moyens actuels.
Investir dans l'immobilier locatif massivement requièrt au début que vos sacrifices soient à la hauteur. Exit les vacances, les grosses voitures, l'achat de votre résidence principale (sauf si cela fait partie d'une stratégie de location/revente par la suite).
En effet, il va falloir avoir de la trésorerie pour pallier aux imprévus, faire un apport personnel lors des achats ou simplement rassurer votre banquier. Il est donc impératif que vous réduisiez votre train de vie pour épargner généreusement chaque mois.
Le but de cet article n’étant pas de vous expliquer comment faire cela, nous ne pouvons que vous recommander par exemple de vous renseigner sur le mouvement minimaliste. Certaines habitudes liées à ce mode de vie peuvent sembler extrêmes, mais rien ne vous empêche de piocher seulement certaines idées.
Au début de ma carrière d'investisseur, c'est ce que j'ai fait en découvrant le site (en anglais) Mr Money Mustache. Je gagnais relativement bien ma vie, mais dépensais une bonne partie en futilités ou sans trop comparer les prix - typique classe moyenne.
Je me suis mis à faire mes comptes sérieusement tous les mois, à réfléchir avant de dépenser, à mettre des multiprises partout (les appareils en veille, ça consomme inutilement), à troquer ma super salle de sport avec sauna & hammam pour une moins onéreuse, à arrêter d'acheter des vêtements hors de prix et à limiter mes vacances. Le résultat ne s'est pas fait attendre: j'ai pu épargner 3 fois plus sans réellement changer de train de vie !
Une fois vos finances prêtes, il va falloir préparer votre plan d’action, comme un général prépare son plan d’attaque avant la bataille.
Il faut d’abord savoir sur quel support(s) d’investissement(s) vous allez vous focaliser :
Nous n'aborderons pas le domaine de l'investissement immobilier locatif via logement neuf/défiscalisation (hors location meublée), car il est rare de rencontrer des investisseurs ayants fait fortune grâce à cela. En effet, le coût exhorbitant du neuf entraine généralement de faibles rentabilités réelles et ce, malgré les frais de notaire réduits. Si l'Etat accorde des avantages fiscaux, ce n'est pas pour rien. On pourra citer les inconvénients suivants pour les programmes de réductions d'impôts:
Cela reste bien sûr une généralité, il peut exister quelques bonnes opportunités d'investissements dans l'immobilier via ces dispositifs.
Pour vous aider, voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque sous-catégorie d'immobilier :
A vous de trouver votre combinaison gagnante, il n’en existe pas une meilleure que les autres, seulement une meilleure POUR VOUS que les autres. Pour savoir vers quoi s’orienter, on peut écouter les témoignages des investisseurs (merci YouTube) ou carrément échanger directement avec certains d’entre eux.
Pour ma part, puisque je visais à termes l'acquisition de plusieurs dizaines d'appartements, j'ai rayé définitivement le meublé et la courte durée. Je m'imaginais sinon devoir constamment courir à IKEA pour remplacer un meuble abîmé.
Pour la colocation, je me suis rendu compte que les appartements les plus sales et les moins entretenus que j'ai connu ou que des amis avaient, étaient en colocation. En rajoutant les potentiels problèmes de mésentente entre colocs et les incessants va-et-vient, j'ai aussi rayé la colocation. J'ai donc opté pour la location nue via SCI pour être tranquille tout en gardant une bonne rentabilité.
Puisque votre objectif est de bâtir un empire immobilier, il va falloir aller plus loin que simplement choisir votre façon d'investir et d'exploiter vos biens. Pour matérialiser votre plan, il est utile de se préparer un planning sur plusieurs années. Sur ce planning, vous pouvez prévoir l’état de vos finances chaque mois, quel bien vous achèterez (et/ou revendrez), quel sera votre cashflow et quel sera votre endettement.
Cela vous permettra de suivre la progression de vos projets tout au long de votre vie d’investisseur en suivant un plan concret et réalisable. Voici le planning que j'avais estimé initialement:
Pour accélérer la constitution de votre richesse immobilière, il est incontournable d’utiliser l’effet de levier qu’est la dette.
On le surnomme ainsi, car grâce à une petite force (un petit apport) et un long levier (une longue durée d’emprunt), on peut soulever une charge lourde (acheter un actif coûteux). C’est pour cela que l’on entend souvent qu’il vaut mieux emprunter sur la durée la plus longue (20 ou 25ans).
De plus, lors de la constitution de votre empire immo, il va falloir surveiller votre taux d’endettement. Car même si vous trouvez toujours des biens rentables, la banque va commencer à vous freiner à partir d’un certain montant d'encours bancaire. Or justement, plus la durée d’emprunt est longue, plus la mensualité de crédit est faible et plus bas est votre taux d’endettement.
C'est justement pour cela que j'ai toujours cherché à obtenir la durée de prêt la plus longue. Si c'était possible, j'emprunterai même sur 50 ans ! À ceux qui me diront que je paie beaucoup d'intérêts, je répondrai qu'un euro payé demain vaut mieux qu'un euro payé aujourd'hui (merci l'inflation!). Et un euro de moins à dépenser aujourd'hui me permettra de réinvestir et de largement compenser le supplément d'intérêts à payer. Enfin, une faible mensualité de prêt me sécurise: en cas d'imprévu/de crise, si la demande locative n'est temporairement plus là ou s'il y a plusieurs impayés, je peux toujours rembourser mon prêt immobilier.
Attention toutefois de ne pas abuser des crédits immobiliers: même si la banque vous prête, cela ne veut pas dire que le remboursement se fera automatiquement. C'est pour cela que la première étape est cruciale.
Dans le cas général, pas nécessairement. Mais puisque nous parlons ici de créer un empire immobilier et non pas d'investir dans un logement ou deux, il est préférable d'emprunter.
Votre trésorerie, c'est votre sécurité et votre capacité à continuer de réaliser d'autres projets d'investissement. Si vous placez toute votre épargne dans votre premier investissement, vous serez bloqué par la banque bien plus vite que si vous injectez de l'argent dans plusieurs sources de revenus locatifs.
Une des compétences clés de l’investisseur immobilier, c’est sa capacité à fédérer et gérer plusieurs acteurs autour de son projet immobilier. Cela inclut les agents immobiliers, les banquiers, les notaires, les comptables/experts-comptables et bien sûr les artisans.
Pour savoir où en trouver des bons, il n’existe pas forcément de règles. C’est à chacun d’interagir avec chaque partenaire potentiel et d’estimer si l’ensemble compétences-prix-appréciation de la personne est un bon compromis ou non. Pour savoir comment trouver un bon artisan, lisez notre article sur le sujet.
Une fois que l’on a trouvé un partenaire, reste la délicate tâche de le gérer pour que votre projet immobilier aboutisse dans les meilleures conditions. Le sujet étant particulièrement vaste (notamment le volet artisans), nous vous invitons à lire notre ebook traitant de ce thème.
Nous insisterons sur l'importance d'avoir un comptable et même dans l'idéal d'un expert comptable.
Souvent vus simplement comme des charges par les investisseurs débutants, ils peuvent vous faire économiser beaucoup.
Au fur et à mesure que votre patrimoine grandit, leurs expertises deviendra indispensable: études des différentes fiscalités, réduction d'impôts, gestion de patrimoine.
Ce sera particulièrement vrai si vous investissez via des sociétés (SCI, Holding, SAS, ...).
Sans leur présence, l'Etat risque de vous prendre, d'une manière ou d'une autre, une grosse portion de vos revenus fonciers si durement gagnés.
Si vous espérez que vos réalisations soient à la hauteur de vos ambitions, il va falloir mettre la barre haut. Cela commence par vos objectifs de rentabilité. Regardons ce qui se fait généralement:
On constate des rentabilités moyennes brutes de l'ordre de 4-6%. En faisant la déduction de la fiscalité, on tombe sur des rentabilités nettes de 2-4%, ce qui est ridicule. Le français moyen qui investit dans la pierre a un cashflow négatif, donc ne risque pas d'investir un montant total important et risque encore moins de devenir riche. Même en termes de revenus complémentaires à la retraite (crédits remboursés), ce ne sera pas glorieux.
Si vous ne souhaitez pas lui ressembler, il faut se donner les moyens et ne pas se contenter du comme tout le monde
.
Cela se traduit donc par la recherche de fortes rentabilités, d'un prix d'achat de vos biens largement sous le prix du marché,
d'un prix de revient de vos travaux défiant toute concurrence, etc.
Pour ce faire, il n'y a pas le choix: chercher sans relâche les meilleures occasions, faire jouer la concurrence, négocier et optimiser. Vous saurez que vous êtes sur la bonne voie si de plus en plus de personnes vous trouvent chanceuses.
Je n'oublierai jamais le jour où j'ai discuté nonchalamment avec un agent immobilier et lui ai dit avoir acquis un immeuble pour 750€/m², ce qui correspondait à moins de 50% du prix moyen du marché dans une ville dynamique. Il m'a regardé avec de gros yeux et a refusé de me croire. C'est à ce moment que je me suis rendu compte que j'avais déjà de très belles réalisations et ai été très fier. La chance, ça peut se provoquer...
Réaliser un investissement foncier, ce n'est pas simplement acheter un bien, calculer la rentabilité et percevoir des loyers.
La gestion locative implique de bien choisir ses locataires et d'investir dans une ville et un bien qui garantiront que ce dernier restera loué.
La première priorité n'est pas de gagner de l'argent, mais de s'assurer que le crédit immobilier et que toutes les charges soient payés chaque mois.
Pour cela, choisissez les bons profils de locataires, quitte à avoir un peu de vacances locatives. Vérifiez l'encaissement de votre loyer. Réalisez l'entretien de vos appartements ou maisons régulièrement (c'est un budget non négligeable), car un placement immobilier vit contrairement par exemple à un placement boursier.
Mais la gestion courante ne suffit pas, il faut aussi protéger son patrimoine.
Car maintenant que vous en avez un, de plus en plus de personnes vont tenter de vous soutirer de l'argent.
Cela peut être un locataire ( il est propriétaire, donc riche. Pas grave si je ne paie pas ce mois-ci
), un artisan
( il est déjà assez riche, donc je vais gonfler mes prix
), ou simplement l'Etat.
La meilleure solution reste de se battre jusqu'au bout en ne lâchant rien. Si vous avez eu le courage de réaliser un investissement immobilier, votre argent est amplement mérité.
Je n'ai évidemment pas échappé à la règle et peut citer la tentative d'extorsion que j'ai eu de la part d'une société de tirage de fibre optique. Bien que l'Etat financait le tirage dans mon immeuble, la dite société, après avoir signé avec ma SCI un contrat garantissant la gratuité de ses services, a tenté de me faire chanter en exigeant 3000€ pour les travaux. Ce volte-face et cette malhonnêteté flagrante m'ont énervé et j'ai immédiatement répliqué par lettre recommandée (poliment mais fermement) en citant point par point leur contrat. Finalement j'ai eu gain de cause. Comme quoi, l'intolérance peut aussi être une vertu...
Dans notre modèle économique actuel, l’inflation ou la perte de pouvoir d’achat de notre argent, est au cœur de chaque prix.
Bien que son effet soit néfaste pour la plupart des gens (cette thématique est en grande partie à l’origine de la crise des gilets jaunes de fin 2018), l’immobilier est un actif qui profite de l’inflation.
En effet, la hausse structurelle continuelle des prix, notamment de la pierre, n’est pas due à un engouement de plus en plus fort envers cet actif. Si la pierre monte, c’est souvent à cause de la baisse du pouvoir d’achat de la monnaie.
En achetant un bien immobilier, vous pouvez profiter de l’inflation pour revendre plus tard en faisant une plus-value. Si vous ne revendez pas, c’est vos loyers qui vont grimper « naturellement » : soit en augmentant les loyers lors de la relocation, soit en indexant les loyers sur l’IRL. Trop peu de propriétaires font cette indexation sans se rendre compte de l’argent et du pouvoir d’achat qu’ils perdent années après années.
L’augmentation des loyers par l’inflation couplée à l’effet de levier produit en plus une augmentation du cashflow plus rapide que l’inflation. Vous gagnez ainsi en pouvoir d’achat ! C’est simplement dû au fait que les mensualités de prêts restent fixes en France, quel que soit le niveau d’inflation. C’est un avantage non négligeable, car tous les pays ne fonctionnent pas de la même manière.
Aux USA par exemple, les mensualités de prêt sont à taux variables. C’est justement une des causes de la crise des subprimes de 2008 : une hausse brutale des taux d’intérêts conduisant à une hausse brutale des mensualités rendant nombre de gens insolvables.
Des objectifs aussi ambitieux que la constitution d’un empire immobilier nécessitent du travail et un peaufinage en continu. Pour continuer d’accélérer la construction de votre patrimoine tout en s’assurant de ne pas le perdre, il faut toujours se renseigner : nouvelles lois, nouvelles façons de faire, évolution du marché immobilier, etc. À l’époque d’internet et des réseaux sociaux, c’est devenu chose aisée.
Si c'est important de souligner ce point, c'est que nombreux sont ceux qui croient (à tort) les lois immobilières immuables. Or ces dernières années, il y a eu des débats sur l'abandon du statut LMNP, les DPE sont devenus opposables, et les conditions d'octroi d'un crédits immobilier sont devenus plus strictes après avoir été auparavant assouplies. Votre empire immobilier sera donc en constante évolution.
En parallèle, il est également préférable d’optimiser en continu : faut-il garder un bien peu rentable ou choisir de le vendre ? Peut-on faire des travaux pour pérenniser ses biens immobiliers ou augmenter les loyers ? Peut-on choisir ses locataires sur d’autres critères pour limiter davantage les litiges et les impayés ? Il y a toujours quelque chose qu’on peut améliorer…
Vous connaissez désormais le chemin à prendre pour arriver à créer un empire immobilier. Restez réalistes et persévérants et votre rêve pourra se concrétiser !
Si vous souhaitez en savoir plus sur chaque étape, vous pouvez consulter notre livre Immobilier & Séduction
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