logo Avis Achat Immobilier Avis Achat Immobilier Accueil Livre Articles Simulateurs A propos Contact
Acceptation du dossier locataire

DOSSIER LOCATAIRE, 6 POINTS ESSENTIELS À VÉRIFIER CÔTÉ LOCATAIRE ET CÔTÉ PROPRIÉTAIRE


par Jules Comte-Hauban
le 1er octobre 2021



Sommaire

L'importance du dossier locataire
1 - Les bulletins de paie
2 - Les avis d’imposition
3 - Les quittances de loyer
4 - Le contrat de travail
5 - Une copie de la pièce d’identité
6 - Les documents à fournir par l’éventuel garant
Résumé et conclusion




Quand on veut trouver un logement en zone tendue, notamment à Paris, faire accepter son dossier locataire n’est pas chose facile. De même, côté propriétaire, avec les lois qui limitent votre champ d’action, on se demande souvent comment bien choisir un locataire. En vérifiant à chaque fois ces 6 points, vous pourrez mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher le logement ou louer à une personne de confiance.


L'importance du dossier locataire


Si autant de gens sont frustrés par la recherche d'un logement, c'est d'abord par manque de réalisme. Un propriétaire n'est pas forcément riche, il a aussi des charges à payer, un prêt à rembourser et pas forcément de grosses marges. Il fera tout pour pérenniser ses revenus fonciers, en particulier en s'assurant du paiement du loyer.

C'est pourquoi il est important de constituer un dossier de location complet, lisible et sans faire patienter le propriétaire.

Si c’est vous qui avez réalisé un investissement locatif, sachez que contrairement à d'autres pays, on ne peut appeler un huissier ou expulser un locataire sans lourdes formalités. Il vous appartient la gestion locative et la vérification de la solvabilité du locataire. Un litige ou un impayé peuvent toujours se produire.

Dans les cas les plus graves, des impayés et détériorations peuvent mettre en difficulté financière le bailleur et conduire la banque à se saisir du bien immobilier. Plutôt que d’en arriver là, autant faire ce qu’il faut pour bien sélectionner son locataire.

Voyons comment faire pour ne rien oublier et tout vérifier. La signature du bail n'est pas loin!


1 - Les bulletins de paie


Pièces à fournir : 3 derniers bulletins de salaire

Côté locataire : Il est inutile de gagner 5000€/mois pour obtenir un appartement, même à Paris. Tout ce que souhaite le propriétaire, c’est d’encaisser ses loyers et de ne pas avoir de souci.

La règle classique, c’est d’exiger que ses locataires (hors étudiant) gagnent plus de trois fois le montant du loyer charges comprises. Toutefois, chaque bailleur fait à sa manière. Si vous ne les avez pas, vous pouvez mettre en avant vos autres revenus ou les éventuelles aides que vous touchez (prime d’activité, aides au logement, allocations familiales, …). En dernier recours, il faudra songer à viser des appartements moins beaux, plus petits ou faire de la colocation.

Pour les professions libérales ou non salariées, vous pouvez remplacer les fiches de paies par les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable.

Pour les étudiants, cette règle s’applique en général pour les cautionnaires (les parents en général).

Côté propriétaire : Outre la règle du salaire net trois fois supérieur au montant du loyer, une fiche de paie est une riche source d’information. On peut savoir quelle société emploie le locataire potentiel, quelle est sa fonction et quelle est son ancienneté. Si l’entreprise qui l'emploie est en plein plan social, le risque de chômage à court-terme est grand.

En cas de crise, il faut être encore plus vigilant et ne pas hésiter à refuser un dossier locataire si vous pensez que le métier exercé ou l’entreprise est en danger. Dans le cas contraire, c'est un défaut de paiement qui risque de vous arriver, voire une procédure d'expulsion du locataire (ce qui peut durer jusqu'à 2 ans). Et puisque vos revenus locatifs seront probablement déjà sous pression financière - crise oblige - mieux vaut ne pas empirer les choses.

Fiche de salaire

Informations utiles sur un bulletin de paie


2 - Les avis d’imposition


Pièces justificatives : 2 derniers avis d’imposition

Côté locataire : Les avis d’imposition étant maintenant dématérialisés, vous pouvez les télécharger sur le site des impôts. Si vous êtes étudiant ou jeune actif, précisez le bien en amont pour justifier que vous n'en avez pas ou en avez un seul. En zone tendue, un document qui manque peut être suffisant pour que votre dossier locataire soit refusé, car il y a beaucoup d’autres personnes qui convoitent le même logement que vous.

Côté propriétaire : Une première chose à faire grâce à ces documents est d’estimer les revenus des deux dernières années du demandeur. Si ses bulletins de salaire font état d’une longue ancienneté dans l’entreprise mais que les avis d’imposition ne reflètent pas cela, on vous a sûrement fourni de faux documents.

Pour s’en assurer, vous pouvez contrôler la véracité d’un avis d’imposition sur le site des impôts


3 - Les quittances de loyer


Justificatifs : 3 dernières quittances de loyer

Côté locataire : Les quittances de loyer permettent de connaitre votre ancien loyer. Si votre loyer actuel est plus élevé que celui de l’appartement ciblé, veillez à sa mention sur la quittance. Si votre précédent contrat de bail comprenait un loyer plus élevé, cela peut rassurer le bailleur sur votre solvabilité.

En bonus, si vous êtes un locataire modèle, vous pouvez inscrire le numéro de téléphone de votre bailleur actuel sur la quittance. Cela permettra au bailleur d’appeler pour confirmer votre bon comportement.

Si vous êtes logé actuellement à titre gratuit (chez vos parents ou des amis), faites signer un justificatif de domicile par le propriétaire des lieux attestant que vous y logez bien.

Côté propriétaire : Si le dossier locataire est un peu bancal, un ancien loyer plus élevé que ce que vous proposez est bon signe. Si vous avez besoin d’une confirmation supplémentaire, rien ne vous empêche d’appeler le bailleur actuel du demandeur pour connaitre son véritable comportement.


4 - Le contrat de travail


Justificatif : votre contrat de travail actuel

Côté locataire : -

Côté propriétaire : Quand le potentiel locataire souhaite déménager à l'occasion d'un changement de travail, il n'a pas encore de fiche de paie. Pour s'assurer de sa rémunération, veillez à bien vérifier ce qui est écrit dans le contrat. Vous pouvez vous servir de sites tel que Salairebrutnet.fr pour estimer son salaire net futur.
Dans le cas inverse, le contrat peut vous indiquer si le locataire est encore en période d'essai ou non.

Si le salaire du candidat locataire est un peu juste pour payer l’appartement, un 13ème mois peut faire pencher la balance du bon côté. Vous pouvez également vérifier, le cas échéant, si le demandeur est bien en CDI.

Certains demandeurs aiment négocier et bidouiller. Pour eux, une promesse orale de CDI de leur employeur vaut un contrat signé. Or, s’ils sont déjà en train de maquiller et jouer avec la vérité, il parait plus sage de refuser leur dossier.


5 - Une copie de la pièce d’identité


Pièces à fournir : La copie recto-verso de votre pièce d’identité (carte d’identité, permis de conduire ou passeport)

Côté locataire : -

Côté propriétaire : Ce document n’est pas immédiatement utile sauf en cas de grave problème du locataire avec la loi. Permet toutefois de vérifier que c'est bien la même personne qui a visité le logement qui veut louer et non quelqu'un qui présente mieux.


6 - Les documents à fournir par l’éventuel garant


Si vous avez un garant solvable (règle de 3 fois le montant du loyer et des charges), vous pouvez fournir sa pièce d’identité, ses deux derniers avis d’imposition et ses trois dernières fiches de paie. Le cautionnaire n’est pas nécessairement un parent. Cela peut être un ami, une entreprise, sa banque ou un organisme.

Dans le cas d’une caution bancaire, le principe est simple : une somme d’argent est versée par le locataire sur un compte bancaire bloquée pendant toute la durée du bail. En cas de problèmes d’impayés, le propriétaire-bailleur peut s’adresser à la banque pour piocher dans ce compte.

De nos jours, la majorité des bailleurs exigent une caution. C’est donc une bonne option pour améliorer votre dossier locataire, surtout si vos revenus sont un peu insuffisants.

Une autre option est de faire appel à la garantie Visale. Ce dispositif de l’Etat (via Action Logement) permet de se porter caution sous certaines conditions. L’Etat sert d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.

La garantie locative couvre les dégradations et loyers impayés jusqu’à un montant de 36 mensualités de loyer. En cas de non paiement des loyers, le recouvrement des sommes dues se fera par Visale. C’est ensuite auprès de l’Etat que le locataire sera endetté. Vous trouverez plus de détails sur ce dispositif et votre éligibilité sur le site Visale.

Côté propriétaires-bailleurs, prenez garde si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI). En effet, le cumul GLI et cautionnement est interdit, sauf si l'on a loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Le cumul est aussi autorisé pour les organismes mentionnés dans l'article 1 du décret du 28 décembre 2009. C'est notamment le cas pour la garantie Visale.

Il faut savoir qu'il existe deux types de cautions: la caution simple et la caution solidaire. Avec la caution simple, vous ne pouvez faire appel à celle-ci qu'après envoi d'un commandement de payer au locataire (copie au cautionnaire) et que si le locataire est incapable de payer ses dettes locatives. Avec la caution solidaire, vous pouvez faire appel à celle-ci dès le premier loyer impayé, sans nécessairement tenter une conciliation amiable avec le locataire.

Notons que si le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale), il ne peut demander aucune caution autre que dans les cas et/ou avec les organismes mentionnés précédemment.


Résumé et conclusion


Voici la liste des pièces à transmettre pour chaque demande de location :

Attention toutefois à ne pas demander n'importe quel justificatif. En cas de doute, se référer au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (loi Alur) qui fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Un relevé bancaire ou un extrait de casier judiciaire par exemple ne peuvent être demandés par un bailleur ou par un agent immobilier.

Si vous êtes propriétaire, vous savez désormais comment bien choisir un locataire et étudier un dossier de location comme un professionnel. Néanmoins avant de signer le contrat de location, n’oubliez pas de prendre en compte votre impression du demandeur. Un bon dossier peut cacher une personne qui va vous causer des ennuis par la suite…

Enfin, même si vous avez vérifié et validé le dossier locataire, ne criez pas victoire trop vite ! Contactez le candidat locataire pour confirmer si celui-ci souhaite toujours louer votre bien. Il arrive que ce dernier change d'avis ou ne donne plus signe de vie. D'où l'intérêt d'avoir (si possible) un autre candidat.


Pour en savoir plus sur le choix des locataires et l'investissement immobilier dans son ensemble, découvrez notre livre Immobilier & Séduction


Couverture du livre Immobilier & Séduction par J.Comte-Hauban





Envie de recevoir des offres exclusives ainsi que les dernières actualités de l'immobilier en France ?
Inscrivez vous gratuitement à la Newsletter




Revenir à la liste des articles
© COPYRIGHT 2021 AVIS-ACHAT-IMMOBILIER
Contactez-nous Conditions générales de vente Mentions légales Cookies