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par Jules Comte-Hauban
Mis à jour le 24 juin 2022
Article publié initialement le 1er octobre 2021
Quand on veut trouver un logement en zone tendue, notamment à Paris, faire accepter son dossier de location n’est pas chose facile.
De même, côté propriétaire, avec les risques locatifs et les lois qui limitent votre champ d’action, on se demande souvent comment bien choisir un locataire
et si l'on ne va pas regretter d'avoir signé certains baux.
En incluant ou en vérifiant méticuleusement dans la constitution du dossier ces 6 pièces indispensables, vous pourrez mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher le logement ou louer à une personne de confiance.
Si autant de gens sont frustrés par la recherche d'un logement, c'est d'abord par manque de réalisme. Un propriétaire n'est pas forcément riche, il a aussi des charges à payer, un prêt à rembourser et pas forcément de grosses rentes. Il fera tout pour pérenniser ses revenus fonciers, en particulier en s'assurant du paiement du loyer et de la fiabilité de son locataire.
C'est pourquoi quand on veut devenir locataire, la première chose importante à faire est de constituer un dossier de location lisible, complet et de le transmettre sans tarder au propriétaire.
Si c’est vous qui avez réalisé un investissement locatif, sachez que contrairement à d'autres pays, on ne peut appeler un huissier ou expulser un locataire sans lourdes formalités.
Il vous appartient la gestion locative et la vérification de la solvabilité du locataire.
Les cas de litiges ou d'impayés ne sont malheureusement pas rares.
Dans les situations les plus graves, l'impayé cumulé ou les détériorations peuvent mettre le bailleur en graves difficultés financières et conduire la banque à saisir le bien immobilier.
Plutôt que d’en arriver là, voyons la liste des documents à demander pour bien sélectionner son locataire. La signature du bail n'est pas loin !
Pièces à fournir : 3 derniers bulletins de salaire (salarié), les 2 derniers bilans comptables (entrepreneur), le justificatif de versement de revenus fonciers/retraites/pensions/prestations sociales et familiales et allocations
Côté locataire : Il est inutile de gagner 5000€/mois pour obtenir un appartement, même à Paris. Tout ce que souhaite le propriétaire, c’est d’encaisser ses loyers et de ne pas avoir de souci.
La règle classique, c’est d’exiger que ses locataires (hors étudiant) gagnent plus de trois fois le montant du loyer charges comprises. Toutefois, chaque bailleur fait à sa guise. Si votre situation financière est un peu délicate, vous pouvez mettre en avant vos autres revenus ou les éventuelles aides que vous touchez (prime d’activité, aides au logement - APL, allocations familiales de la CAF, etc). En dernier recours, il faudra songer à viser des appartements moins beaux, plus petits ou faire de la colocation.
Pour les professions libérales ou non salariées, vous pouvez remplacer les fiches de paies par les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable.
Pour les étudiants, cette règle s’applique en général pour les cautionnaires (les parents en général).
Côté propriétaire : Outre la règle du revenu mensuel net trois fois supérieur au montant du loyer avec charges que le propriétaire doit respecter, une fiche de paie est une riche source d’informations. On peut savoir quelle société emploie le locataire potentiel, quelle est sa fonction et quelle est son ancienneté. Si l’entreprise qui l'emploie est en plein plan social, le risque de chômage à court-terme est élevé.
En cas de crise économique, il faut être particulièrement vigilant et ne pas hésiter à refuser le dossier du locataire si vous pensez que le métier exercé ou l’entreprise est en danger. Dans le cas contraire, c'est un défaut de paiement qui risque de vous arriver, voire une procédure d'expulsion du locataire (ce qui peut durer jusqu'à 2 ans). Et puisque vos revenus locatifs seront probablement déjà sous pression financière - crise oblige - mieux vaut ne pas empirer les choses.
Informations utiles sur un bulletin de paie
Pièces justificatives : 2 derniers avis d’imposition
Côté locataire :
Les avis d’imposition étant maintenant dématérialisés, vous pouvez les télécharger sur le site des impôts
Si vous êtes étudiant ou jeune actif, précisez le à votre interlocuteur en amont afin de justifier que vous n'en avez qu'un seul ou aucun.
En zone tendue, un seul document qui manque suffit pour que votre dossier de location soit refusé, car beaucoup d’autres personnes convoitent le même logement que vous.
Côté propriétaire : Une première chose à faire grâce à ces documents est d’estimer les revenus effectifs du demandeur des deux dernières années. Si ses bulletins de salaire font état d’une longue ancienneté dans l’entreprise mais que les avis d’imposition ne reflètent pas cela, on vous a sûrement fourni de faux documents.
Pour s’en assurer, vous pouvez contrôler la véracité d’un avis d’imposition sur le site des impôts
Informations utiles sur une fiche d'impôt sur les revenus
Justificatifs : 3 dernières quittances de loyer (déjà locataire), le dernier avis de taxe foncière ou un titre de propriété (actuellement propriétaire) ou une attestation d'hébergement du demandeur
Côté locataire : Les quittances de loyer permettent de connaitre votre ancien loyer. Si votre loyer actuel est plus élevé que celui de l’appartement ciblé, veillez à sa mention sur la quittance. Si votre précédent contrat de bail comprenait un loyer plus élevé, cela peut rassurer le bailleur sur votre solvabilité (Qui peut le plus, peut le moins, c'est bien connu).
Si vous êtes un locataire modèle, vous pouvez inscrire le numéro de téléphone de votre bailleur actuel sur la quittance. Cela permettra au bailleur d’appeler directement votre ancien propriétaire pour confirmer votre bon comportement.
Si vous êtes logé actuellement à titre gratuit (chez vos parents ou des amis), faites signer un justificatif de domicile par le propriétaire des lieux attestant que vous y logez bien.
Côté propriétaire : Si le dossier de location est un peu bancal, un ancien loyer plus élevé que ce que vous proposez est bon signe. Si vous avez besoin d’une confirmation supplémentaire, rien ne vous empêche d’appeler le bailleur actuel du demandeur pour connaitre son véritable comportement.
les documents suivants sont à fournir : votre contrat de travail ou de stage actuel (salariés) ou toute pièce récente justifiant de l'activité professionnelle
Côté locataire : Pour constituer votre dossier si vous exercez une profession libérale, joignez à votre dossier de candidature un k-bis en cours de validité.
Côté propriétaire :
Quand le potentiel locataire souhaite déménager à l'occasion d'un changement de travail, il n'a pas encore de fiche de paie.
Pour s'assurer de sa rémunération, veillez à bien vérifier ce qui est inscrit dans le contrat.
Vous pouvez vous servir de sites tel que Salairebrutnet.fr pour estimer son salaire net futur.
Si au contraire le demandeur a de l'ancienneté dans sa société, le contrat peut vous indiquer s'il est encore en période d'essai ou non.
Dans le cas où le salaire du candidat locataire est un peu juste pour payer l’appartement, un 13ème mois mentionné dans le contrat de travail peut faire pencher la balance du bon côté.
Vous pouvez également vérifier, le cas échéant, si le demandeur est bien en CDI comme on vous l'a dit. Car certains demandeurs aiment négocier et bidouiller. Pour eux, une promesse orale de CDI de leur employeur vaut un contrat signé. Or, s’ils sont déjà en train de maquiller la vérité, il parait plus sage de refuser leur dossier locataire.
Pièces à fournir : La copie recto-verso de votre pièce d’identité (carte d’identité, permis de conduire ou passeport)
Côté locataire : -
Côté propriétaire :
Ce document n’est pas immédiatement utile sauf en cas de grave problème du locataire avec la loi.
Il permet toutefois de vérifier que la personne qui veut louer est bien la même personne qui a visité le logement, et non quelqu'un qui présente mieux.
Il m'est également arrivé que l'administration me demande des détails sur d'anciens locataires, notamment leurs dates et lieux de naissance.
Heureusement que j'avais gardé leurs pièces d'identité, sinon j'aurai dû payer une taxe de logement vacant.
Justificatif : pièce d’identité, deux derniers avis d’imposition et ses justificatifs de ressources (garant physique) ou justificatif de caution (garant autre)
Côté locataire : De nos jours, la majorité des bailleurs exigent une caution. C’est donc une bonne option pour améliorer votre dossier de location, surtout si vos revenus sont insuffisants.
Votre cautionnaire n'a pas a être un parent. Cela peut être un ami, une entreprise ou votre banque. Si vous n'avez pas cette option, il y a d'autres solutions qui s'offrent à vous :
La caution bancaire. Le principe est simple : une somme d’argent est versée par le locataire sur un compte bancaire avant l'entrée des lieux. Ce compte est bloqué pendant toute la durée du bail. En cas de problèmes d’impayés, le propriétaire-bailleur peut s’adresser à la banque pour piocher dans ce compte.
La garantie Visale. Ce dispositif d’Etat (via Action Logement) permet de se porter caution sous certaines conditions. L’Etat sert d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.
La garantie locative couvre les dégradations et loyers impayés jusqu’à un montant de 36 mensualités de loyer. En cas de non paiement des loyers, le recouvrement des sommes dues se fera par Visale. C’est ensuite auprès de l’Etat que le locataire sera endetté. Vous trouverez plus de détails sur ce dispositif et votre éligibilité sur le site Visale
Les cautions privées telles que Cautioneo. L'entreprise Cautioneo propose de se porter garante de n'importe quel profil (étudiants, chômeur, CDD, ...). En échange, le locataire doit verser une cotisation mensuelle de plus de 2,9% du montant du loyer (charges comprises) à la société. Le propriétaire est assuré gratuitement et pourra s'adresser à Cautioneo en cas d'impayés.
Côté propriétaire : Il faut savoir qu'il existe deux types de cautions: la caution simple et la caution solidaire. Avec la caution simple, vous ne pouvez faire appel à celle-ci qu'après envoi d'un commandement de payer au locataire (copie au cautionnaire) et uniquement si le locataire est incapable de payer ses dettes locatives. Avec la caution solidaire, vous pouvez faire appel à celle-ci dès le premier loyer impayé, sans nécessairement tenter une conciliation amiable avec le locataire.
Prenez garde si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI). En effet, le cumul GLI et cautionnement est interdit, sauf si l'on a loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Le cumul est aussi autorisé pour les organismes mentionnés dans l'article 1 du décret du 28 décembre 2009. C'est notamment le cas pour la garantie Visale.
Notons que si le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale), il ne peut demander aucune caution autre que dans les cas et/ou avec les organismes mentionnés précédemment. Voici de quoi vous aider à vous y retrouver :
| Situation du locataire | Situation du bailleur | Cautions utilisables par le locataire |
|---|---|---|
| Etudiant sans bourse de l’enseignement supérieur |
Personne physique ou morale qui a souscrit une GLI |
Caution physique, caution bancaire, caution privée |
| Autres cas | Caution physique, caution bancaire, Visale, caution privée | |
| Autres cas | Personne physique ou morale qui a souscrit une GLI |
Aucune |
| Personne morale non SCI familiale qui n'a aucune GLI |
Visale, caution privée | |
| Autres cas | Caution physique, caution bancaire, Visale, caution privée |
Voici la liste des pièces à transmettre pour chaque demande de location (inutile de prendre des exemplaires originaux) :
Attention toutefois à ne pas demander n'importe quel justificatif. En cas de doute, se référer au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (loi Alur) qui fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Un relevé bancaire, une photocopie de la carte vitale, une attestation d’absence de fichage à la Banque de France ou un extrait de casier judiciaire par exemple ne peuvent pas être demandés par un bailleur ou par un agent immobilier.
Si vous cherchez un logement, vous avez désormais toutes les ficelles pour obtenir l'appartement ou la maison que vous souhaitez. N'oubliez pas de sourire lors de la visite et la chance finira par vous sourire en retour.
Si vous êtes propriétaire, vous savez désormais comment bien choisir un locataire et étudier un dossier de location comme un professionnel. Néanmoins avant de signer le contrat de location, n’oubliez pas de prendre en compte votre impression au sujet du demandeur. Un bon dossier locataire peut cacher une personne qui va vous causer des ennuis par la suite…
Enfin, même si vous avez vérifié et validé le dossier de location, ne criez pas victoire trop vite ! Contactez le candidat locataire pour confirmer si celui-ci souhaite toujours louer votre bien. Il arrive que ce dernier change d'avis ou ne donne plus signe de vie. D'où l'intérêt d'avoir (si possible) un autre candidat.
Pour en savoir plus sur le choix des locataires et l'investissement immobilier dans son ensemble, découvrez notre livre Immobilier & Séduction
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