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par Jules Comte-Hauban
Mis à jour le 5 juin 2022
Article publié initialement le 5 janvier 2022
Que de fausses croyances et de détails négligés par bon nombre d’acquéreurs !
Pourtant, une erreur en immobilier peut coûter très cher et même nous conduire à tirer un trait définitivement sur la pierre.
Voyons ensemble les erreurs les plus fréquentes commises par plus de 71% des gens.
En sachant cela, vous pourrez alors acheter sereinement.
C’est alors vous qui sourirez demain quand vous entendrez « l’immobilier c’est super risqué » ou quand on attribuera votre réussite à « votre chance incroyable ».
C’est peut-être l’un des clichés le plus récurrent : l’investisseur gonflé à bloc aux vidéos Youtube et qui achète n’importe quoi.
Cet intense désir de placer son argent est admirable, encore faut-il procéder à quelques vérifications avant de s’engager :
Dès que l’on se posera une question de ce genre, la vérification s’imposera d’elle-même : faire une étude de marché, vérifier le loyer moyen de la zone sur internet, faire venir un artisan, appeler l’urbanisme ou faire le tour du quartier à pied pour l’étudier de près.
C’est le profil opposé de la section précédente : les personnes avec des exigences à rallonge, qui ne se remettent pas en question ou qui ont peur des moindres travaux à prévoir. C’est exactement ce profil de personnes que l’on retrouve régulièrement dans les émissions de Stéphane Plaza, et qui ne manquent jamais de m’énerver devant la télé.
Si vous avez peur des travaux (ou du reste), faites-vous accompagner par un artisan ou utilisez notre service Avis Immo, justement conçu pour rassurer nos clients.
Si vous cherchez un bien immobilier depuis longtemps et ne trouvez rien, revoyez vos critères (budget, taille, rentabilité, …) à la baisse. Il faut faire des compromis et rester réaliste.
Un autre blocage peut venir de votre cercle social: jalousie et aprioris peuvent conduire les autres à essayer de vous décourager de vous constituer un patrimoine immobilier. Entourez vous de personnes qui ont déjà investi et qui pourront vous conseiller, pas de gens qui ont uniquement lu un article qui dit qu'investir dans l'immobilier locatif est trop risqué.
Et si malgré tout cela, vous ne trouvez toujours rien, c’est que vous n’achèterez de tout de façon rien du tout. On ne peut plus rien pour vous : restez locataire, enrichissez votre propriétaire, et continuez d’être jaloux des autres qui construisent leur patrimoine pendant que vous ne faites rien.
On ne demande pas ici forcément de faire des calculs dans tous les sens, mais le strict minimum : calculer son cashflow, sa rentabilité et son prix total d’achat.
J’ai récemment été effaré par la compagne d’un ami : elle a acheté un appartement, mais est incapable de me donner un seul de ces chiffres. Comment peut-elle savoir si son acquisition est intéressante ou si c’est une pure arnaque ? Malgré cela, elle est persuadée qu’avec son investissement, elle est tranquille à vie et que sa retraite est assurée. Pour s'en assurer, c'est pourtant simple: il suffit d'utiliser notre simulateur dédié.
Le gain en immobilier, ce n’est jamais assuré.
Faire ses calculs englobe également le volet imposition. Combien pensent par exemple qu'un appartement loué à 700€ hors charges et couvert par un emprunt dont la mensualité s'élève à 600€ est forcément autofinancé ? Grave erreur ! Il faut prendre en compte les autres charges (comptable, travaux courants, taxe foncière), les pertes de revenus locatifs (vacance locative, impayés) et ne pas négliger les impôts (impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu, CSG, CRDS).
Selon une étude Harris Interactive de 2021, 71% des français considèrent que l’investissement immobilier en France n’est aujourd’hui plus accessible à tous.
Je ne dis pas que la difficulté est la même pour tout le monde, mais même avec un smic, on peut commencer par emprunter pour acheter une place de parking ou acheter une petite résidence principale avec travaux.
Avec de la patience, on peut revendre par la suite, toucher sa plus-value pour réinvestir dans un projet plus grand. Cela permet de s’enrichir graduellement à chaque revente et permettra par la suite d’investir dans des projets plus gros, plus rentables et d’augmenter ainsi ses revenus fonciers.
Le plus dur, c’est de mettre un pied à l’étrier et après, ce n’est plus qu’une question de temps.
Cette erreur en immobilier peut coûter très cher, et pas seulement pour vous.
L’artisanat, ce n’est pas simplement une source de dépenses, c’est aussi un savoir-faire et des compétences spécifiques. Tout ne s’apprend pas en cinq minutes en regardant un tutoriel Youtube.
Ma règle d’or est simple : les travaux techniques (sanitaire et électricité notamment) sont exclusivement réservés aux professionnels.
Sachez par exemple qu’en cas d’incident (incendie, dégât des eaux), l’expert bâtiment qui sera envoyé par votre compagnie d’assurance va rechercher les responsabilités, notamment la personne ou l’entreprise en charge des derniers travaux. Si c’est vous et que l’expert peut prouver que les travaux n’ont pas respecté les règles de l’art (les DTU notamment), on vous imputera la responsabilité. Dans les cas extrêmes, l’assurance se désengagera et l’ensemble des coûts financiers et éventuellement humains seront pour vous (les incendies d’origine électrique n’arrivent pas qu’à la télé).
Rien ne vous empêche en revanche de réaliser les travaux simples (peinture, pose d’un parquet stratifié).
Emprunter sur des durées courtes (10, 15 ans), c’est pour beaucoup de personnes (y compris, hélas, nombre de banquiers) une bonne idée, car on paie moins d’intérêts. C’est exact, mais il faut aussi considérer que plus la durée est courte, plus la mensualité du crédit immobilier sera importante. Or, une mensualité de prêt importante aura les conséquences suivantes :
On notera d’ailleurs qu’avec un prêt immobilier long, on peut placer le supplément d’épargne (via l’immobilier, la bourse, l’or, les cryptomonnaies) et que les revenus générés compenseront largement le supplément d’intérêts à payer.
Cela parait paradoxal, mais un bon acheteur pense d’abord à la revente avant de faire une offre.
En effet, les aléas de la vie sont multiples : chômage, déménagement, divorce, changement de stratégie, … C’est pourquoi, pour parer au pire, il faut anticiper la revente du bien immobilier et s’assurer que l’on ne perdra rien et qu’il y aura bien des acheteurs au rendez-vous. Pour cela, on peut :
C’est malheureusement la norme et non l’exception : l’investisseur immobilier lambda possède un bien qui ne s’autofinance pas. Concrètement, tous les mois (même quand tout va bien), il doit sortir de sa poche un billet pour financer son projet.
Outre l’aspect démotivant de la chose (on doit attendre le remboursement du prêt pour voir l’argent qu’on a gagné), cela va impacter négativement votre taux d’endettement. Adieu la maison que vous vouliez acheter plus tard, ou le prochain projet d’investissement.
Pire, si votre locataire ne paie plus, la pression financière va être particulièrement pesante.
A vous de faire en sorte que votre bien s’autofinance en travaillant sur la fiscalité, le mode d’exploitation (meublé, courte durée, colocation) ou simplement en faisant un apport plus conséquent lors de l’acquisition.
Certains me diront qu’acheter un bien qui ne s’autofinance pas dans une zone ultra tendue peut quand même être intéressant (Paris notamment). Oui, mais seulement si vous avez déjà de gros revenus ou pour un projet de revente quasi immédiat. Dans le cas contraire, vous devrez attendre que le marché grimpe et ne toucherez votre argent qu’à la revente. S’il y a un krach immobilier, il vous faudra des années avant de retrouver votre mise de départ.
Je ne comprendrai jamais tous ces gens qui font presque aveuglément confiance dès que leur interlocuteur leur montre un diplôme ou a pignon sur rue.
Ce n’est pas compliqué de comprendre que notre interlocuteur peut avoir d’autres intérêts en tête que le nôtre. Un artisan peut passer sous silence certains travaux pour vous les facturer plus tard au double du prix normal. Un agent immobilier peut prétendre que le vendeur a refusé votre offre simplement pour que vous proposiez plus et qu’il puisse avoir une commission plus importante. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous conseiller un produit bancaire peu rentable non pas parce que c’est le meilleur placement, mais parce qu’il se fait rémunérer par les banques.
Outre la malhonnêteté, c’est la compétence réelle qui peut faire défaut. Certains « professionnels » sont des champions du baratin, mais de piètres exécutants quand il s’agit de concrétiser leurs promesses.
C’est à vous d’évaluer la compétence réelle de votre interlocuteur et de faire en sorte qu’il reste honnête.
Si vous avez justement besoin d'une opinion impartialle sur le bien que vous avez ou que vous projetez d’acquérir, vous pouvez utiliser notre service Avis Immo.
Si on fait de l'investissement immobilier locatif, c'est avant tout pour générer des revenus. Mais il ne faut pas oublier qu'un placement immobilier s'entretient.
Trop de propriétaires font l'erreur classique de ne pas faire régulièrement les petits travaux (rafraichissement des peintures, changement des plafonniers, etc). L'économie de court-terme sera vite effacée, car un logement vieillot se loue moins cher et attire les locataires à problèmes.
On dit dans la profession qu' on a les locataires qu'on mérite
.
Donc si vous êtes un marchand de sommeil, ...
L’investissement immobilier, c’est comme la vie : semé d’embûches. Il peut y avoir des krachs immobiliers, des locataires qui ne paient pas, des travaux imprévus, de nouvelles lois contraignantes, etc.
Pour investir en évitant ou en limitant les dégâts, il faut anticiper ces possibilités et prendre les mesures qui s’imposent : garder une trésorerie de secours, bien choisir ses locataires, se renseigner régulièrement sur les nouvelles lois et faire de bonnes affaires qui peuvent se revendre facilement.
Anticiper les problèmes, c’est déjà en éviter ou en mitiger 90% d'entre eux.
Une autre erreur en investissement est d’acheter de la défiscalisation immobilière, notamment du Pinel.
Si l’on passe outre le sentiment jouissif de ne plus payer d’impôt sur le revenu (seulement pendant quelques années), on se rendra compte que l’on a dû acheter un logement neuf (20-30% plus cher que dans l’ancien) et que les loyers sont plafonnés. Faites un calcul global et vous vous rendrez compte que ce n’est que très rarement rentable, même avec l’avantage fiscal.
L’écran de fumée de la réduction d'impôts n’est qu’un appât de l’Etat pour vous faire acheter des logements neufs et limiter la hausse globale des loyers. Je ne dis pas que ce n’est jamais intéressant, mais que lorsque l’Etat donne des avantages a priori sans contrepartie, cela sent le roussi.
Notons au passage que si vous tenez absolument à avoir des avantages fiscaux, vous n'êtes pas forcé de réaliser un investissement via les dispositifs loi Pinel/Malraux/Bouvard/Scellier. Une location meublée classique sous régime LMNP (ou une SCI IR) vous permettra également d'annuler vos impôts personnels pendant quelques années. Il suffit pour cela d'avoir un déficit foncier dès le départ notamment grâce à la déduction des frais de notaire et des travaux.
En outre, ce n'est pas en comptant investir dans un bien immobilier neuf que vous échapperez aux problèmes de construction.
Le neuf est souvent, à tort, synonyme d'aucun problème.
Nombre d'acheteurs se rendent compte par la suite de la réalité: retards de chantier, finitions bâclées, problèmes de structure.
Ni l'immobilier ancien, ni le neuf échappent aux problèmes des chantiers et des bâtiments.
Maintenant que vous connaissez la plupart des erreurs en immobiliers, vous allez pouvoir investir sereinement. Et si malgré votre prudence, vous commettez une faute, ce n’est pas la fin du monde. Tous les investisseurs sont passés par là, vous avez surement la possibilité de corriger et de faire mieux la prochaine fois. Seuls ceux qui ne font rien ne se trompent jamais !
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