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Planche à billets

LE LIEN INAVOUÉ ENTRE INFLATION ET IMMOBILIER


par Jules Comte-Hauban
le 21 septembre 2021



Depuis la crise du Covid, on entend à nouveau parler d’inflation et de planche à billets. Ce n’est pas une surprise, car beaucoup de personnes s’interrogent sur les pratiques monétaires du pays. D’un côté on leur dit que l’hôpital n’a pas assez d’argent pour des lits supplémentaires alors que de l’autre, les plans de relance à plusieurs centaines de milliards d’euros foisonnent.

Revenons à la base pour séparer le vrai du faux, voyons en quoi inflation et immobilier sont liés et comment se protéger de l'inflation. Car pour être un bon investisseur immobilier, il faut tirer avantage de la hausse quasi continuelle des prix.


Sommaire

Inflation – les bases
l'Effet Cantillon
Les années 2000-2020, inflation et perte de pouvoir d’achat
Comment se protéger de l'inflation: mon expérience en immobilier locatif
Inflation et immobilier: effets et risques
Pourquoi la crise covid peut devenir une crise inflationniste
Résumé et conclusion




Inflation – les bases


L’inflation, c’est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie matérialisée par une augmentation générale et durable des prix.

Qu’est ce qui cause l’inflation ?

C’est la première cause que l’on retient généralement. Depuis la crise de 2008, la BCE fait tourner la planche à billets pour racheter des obligations (= de la dette). Plutôt que de dire ouvertement que les Etats sont en faillite, on nous embrouille en nommant cela un programme d’assouplissement quantitatif (quantitative easing). La crise du covid a accentué cette tendance, car de nombreux gouvernements ont une politique monétaire de stimulation de la croissance économique par l'injection de liquidités. Le but est de contrecarrer la baisse du PIB.

Avec tant d’argent créé à partir de rien, les craintes des français sont fondées. Car les banques centrales peuvent imprimer des billets, mais ne peuvent imprimer de la valeur…


l'Effet Cantillon


L’effet Cantillon, c’est ce qui explique pourquoi l’inflation ne touche pas tout le monde de la même façon, pourquoi cela creuse les inégalités en pénalisant une frange de la population tout en bénéficiant à une autre.

Richard Cantillon est un économiste du XVIIIème siècle qui formula la thèse qu’il y a une distorsion de la structure des prix au profit de ceux qui sont proches des sources de richesses et au détriment de ceux qui en sont éloignés. La richesse des premiers augmente tandis que celle des derniers diminue. C’est l’effet Cantillon.

De nos jours, la source de richesse est la Banque Centrale Européenne et sa planche à billet. Ceux qui en sont proches sont les banques, ce qui explique les prix élevés de la bourse, des actions, des métaux précieux, de l’immobilier et même récemment des cryptomonnaies. Ceux qui en sont éloignés sont les salariés, qui subissent les hausses de prix sans pouvoir renégocier suffisamment leurs rémunérations.

Cette redistribution des richesses par les banques centrales n'est pas limitée à la zone euro. Pour les USA notamment, c'est la Fed, pour le Japon, c'est la BoJ, etc.


Les années 2000-2020, inflation et perte de pouvoir d’achat


L’inflation, c’est d’abord une question de degré. Si l’on se base sur les chiffres de l’INSEE, voici le niveau d'inflation que l’on aurait en France depuis 1950 :

evolution de l'inflation selon l'INSEE

Depuis les politiques monétaires de désinflation des années 80 (désindexation des salaires sur l'inflation, hausse des taux directeurs pour les emprunts), on assiste à un ralentissement de l'augmentation des prix.

Comparées aux taux d’inflation des années 70-80 (plus de 10% annuel !), les variations récentes semblent très faibles et indiquer une stabilité des prix.

Si l’on interrogeait les ménages, je doute qu’ils seraient d’accord avec cette conclusion. La crise des gilets jaune n’a-t-elle pas démarré à cause d’une taxe supplémentaire sur les carburants et le ras-le-bol généralisé de la hausse des prix et la baisse du pouvoir d’achat ? Les prix de l'immobilier n'ont-ils pas explosés depuis les années 2000 ?

Pour expliquer cette différence entre la réalité et les chiffres officiels, Philippe HERLIN a décortiqué les méthodes de calcul de l’INSEE dans son livre Pouvoir d’achat – le grand mensonge. Il explique notamment que le calcul officiel de l’inflation ne prend en compte le logement qu’à hauteur de 6% alors que cela représente en moyenne 25% pour les français.

Or le coût du logement est un des postes de dépense qui a le plus augmenté depuis 2000. Il y a clairement sous-évaluation des chiffres de l’inflation.

En élargissant son analyse au prix des biens (nourriture, électroménager, gazole), P. HERLIN arrive à la conclusion que 2000-2015 a été une période de perte de pouvoir d’achat avec la hausse des matières premières et du logement et la fin de l’effet mondialisation.

Pour mesurer l’inflation par nos propres moyens dans le domaine immobilier et pour tenir compte de l’augmentation en parallèle des revenus, nous avons étudié l’évolution du ratio prix du m² moyen de l’immobilier sur le smic horaire brut. Cette mesure représente approximativement le nombre d’heures de travail nécessaires pour acquérir un mètre carré d’immobilier en France quand on est rémunéré au smic. Voici le résultat :

evolution du ratio prix immobilier moyen par mètre carré sur smic horaire

Inflation et immobilier
Ratio prix moyen du m² d’immobilier en France sur smic horaire


En lisant la courbe, on comprend qu’il fallait environ 220 heures de travail d'un smicard pour une acquisition d'un mètre carré de logement en 2000 alors qu’il lui en faut 320 en 2020. Cela fait une diminution de 31% du pouvoir d’achat sur la même transaction immobilière en dix ans !

Le smic étant censé être indexé à l’inflation pour garantir la stabilité du pouvoir d’achat (Art. L. 141-3 du code du travail), on voit que la réalité est tout autre. C’est bien un élément de preuve que le smic est sous-évalué, car lui-même indexé sur un indice d’inflation et de prix sous-évalué par l’INSEE.

Outre le SMIC, rappelons que depuis la loi Auroux de 1982, les salaires autres que le SMIC ne sont plus indexés à l’inflation. Il y a nivellement par le bas des revenus, ce qui explique le sentiment de paupérisation de la classe moyenne.

S'affranchir de l'inflation en comparant l'évolution des prix avec le SMIC n'est pas la seule façon. On peut également la comparer avec le cours de l'or ou de l'argent (le métal). Ce sont historiquement des monnaies avant d'être des objets de spéculation, qui existent depuis plusieurs millénaires partout sur Terre et ont toujours conservés leurs pouvoir d'achat intrinsèque.


Comment se protéger de l'inflation: mon expérience en immobilier locatif


Investir dans l'immobilier locatif, ce n'est pas uniquement calculer le rendement locatif lors de l'achat et se la couler douce. Dès que l'on comprend le mécanisme des prix, on doit se demander comment se protéger de l'inflation. Voici mes stratégies:

  1. Indexer chaque bail sur l'IRL et appliquer chaque augmentation annuelle, même si ce n'est que de quelques euros
  2. Vérifier le marché locatif à chaque relocation et réhausser le loyer à son juste prix en faisant si nécessaire des travaux
  3. Faire mes comptes en euros mais aussi en grammes d'or pour savoir si j'ai réellement gagné
  4. Garder peu de cash en banque et n'investir que dans le tangible (or, appartements)

Voici concrètement ce que cela a donné sur un de mes immeubles de rapport:

evolution des loyers d'un immeuble en euros

Immeuble: évolution des loyers en euros

evolution des loyers d'un immeuble en grammes d'or

Immeuble: évolution des loyers en grammes d'or

On remarque déjà que même si le loyer brut augmente en euros, il baisse en termes de pouvoir d'achat (ici en or). C'est probablement dû à l'effet Cantillon. Heureusement, la quantité (loyer - mensualité de prêt) qui représente grosso modo le cashflow reste stable. J'ai donc bien conservé mon pouvoir d'achat effectif.


Inflation et immobilier: effets et risques


Maintenant que nous avons saisi pleinement le concept de l’inflation, on peut en déduire ses effets globaux sur l’immobilier :


tableau de comparaison entre l'évolution brute et avec inflation des prix de l'immobilier de grandes villes

Prix de l’immobilier entre 2010 et 2020 et comparaison au smic horaire


Comme on peut le voir sur le tableau, quand on inclue l’inflation, on ne constate pas du tout la même tendance. Nice qui a vu son prix augmenter de 20% en dix ans est en réalité un marché presque stagnant, Marseille qui a vu son prix augmenter de 9,3% est en réalité un marché baissier ! D’où l’importance de raisonner en pouvoir d’achat et non en prix brut.


Pourquoi la crise covid peut devenir une crise inflationniste


La planche à billets ayant tourné à plein régime et continuant de le faire, elle génère une pression inflationniste. Pour le moment, elle est contrecarrée par la pression déflationniste (inflation négative): chômage, personnes qui ont peur de la crise et épargnent plutôt que de dépenser. Mais tôt ou tard les gens vont se remettre à consommer.

Si l’on raisonne en terme d’effet Cantillon, monsieur tout-le-monde était proche dans cette crise de la source : l’Etat a versé du chômage partiel, des aides exceptionnelles et subventions directes. Cet argent est dans l’économie réelle et accroit le risque d'inflation en sortie de crise, quand la consommation des ménages repartira.

On commence d'ailleurs à sentir cette pression inflationniste par le prix de l'énergie. Le prix de l'électricité a augmenté de 5,7% entre février 2021 et 2019, le prix du gazole, après une baisse des prix fulgurante, a presque retrouvé en février 2021 son niveau pré-covid, alors que la récession n'est pas encore terminée.

Autre aspect à ne pas négliger : l’inflation est utile pour les Etats, car très endettés. Il ne faut pas oublier qu’une inflation à 10%, cela équivaut à diviser sa dette totale par 1,1.

Le plus dangereux est qu’en imprimant tant d’argent, l’Etat compromet la confiance du peuple dans sa monnaie. L’euro est une monnaie fiduciaire, c’est-à-dire basée uniquement sur la confiance. Un billet n’est finalement qu’un bout de papier que l’Etat certifie. Or si les gens perdent confiance et se mettent à tout dépenser pour avoir des actifs tangibles (nourriture, objets, or), l’inflation peut exploser à la hausse et même se transformer en hyperinflation.


Résumé et conclusion



C’est dans des périodes telles qu'actuellement que le côté valeur refuge de la pierre est particulièrement appréciable.



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