par Jules Comte-Hauban
Mis à jour le 20 juin 2022
Article publié initialement le 21 septembre 2021

Depuis la crise du Covid, on entend à nouveau parler d’inflation et de planche à billets. Ce n’est pas une surprise, car beaucoup de personnes s’interrogent sur les pratiques monétaires du pays. D’un côté on leur dit que l’hôpital n’a pas assez d’argent pour des lits supplémentaires alors que de l’autre, les plans de relance à plusieurs centaines de milliards d’euros foisonnent.

Revenons à la base pour séparer le vrai du faux, voyons en quoi inflation et immobilier sont liés et comment se protéger de l'inflation. Car pour être un bon investisseur immobilier, il faut tirer avantage de la hausse structurelle des prix.

Sommaire
Inflation et immobilier – les bases
Le cercle vicieux planche à billets-activité économique
l'Effet Cantillon
Les années 2000-2020, inflation et perte de pouvoir d’achat
Inflation et immobilier: effets et risques
Comment se protéger de l'inflation: mon expérience en immobilier locatif
Pourquoi la crise covid peut devenir une crise inflationniste
Contexte économique de l'après covid (2022-)
Résumé et conclusion

Inflation et immobilier – les bases

L’inflation, c’est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie matérialisée par une augmentation générale et durable des prix.

Qu’est ce qui cause l’inflation ?

• L’augmentation de la masse monétaire, c'est à dire la quantité d’argent dans le système. Pour combler son déficit annuel, l’Etat s’endette auprès de la BCE. Cette dernière ayant le pouvoir de création monétaire illimité (la fameuse planche à billets), elle augmente donc par ce biais la quantité d’argent en circulation.


• La quantité des biens et des services échangés. En cas de raréfaction d’un produit, on assistera (sauf si le marché est manipulé) à une hausse du niveau de prix. A l’inverse, si le produit se démocratise, on assistera à une chute des prix


• La vitesse de circulation de la monnaie. Plus on achète régulièrement et/ou à de gros montants, plus l’argent circule et génère une pression haussière sur les prix. Si au contraire l’argent dort sur des comptes bancaires, il ne circule pas et génère une pression baissière sur les prix


• Les taux d'intérêts. Les banques commerciales ne sont pas entièrement libres de fixer les taux de leurs crédits. Elles doivent suivre grosso modo le taux directeur fixé par la BCE. Or, si cette dernière décide d'abaisser le taux, on s'endette plus facilement et on peut emprunter davantage (moins d'intérêts à payer). Par conséquent, cela augmente le prix des actifs (immo, métaux précieux, bourse, crypto) en augmentant la vitesse de circulation.

C’est la première cause que l’on retient généralement. Depuis la crise financière de 2008, la BCE fait tourner la planche à billets pour racheter des obligations (= de la dette) et essaie de contrecarrer la baisse du PIB. Plutôt que de dire ouvertement que les Etats sont en faillite et vivent au dessus de leurs moyens, les économistes inventent de nouvelles expressions. Faire tourner la planche à billets devient par exemple un programme d’assouplissement quantitatif (quantitative easing) ou une politique monétaire de stimulation de la croissance économique par l'injection de liquidités.

Le problème est accentué par chaque crise (coronavirus, guerre en Ukraine), car le gouvernement a besoin chaque fois d'encore plus d'argent. Mais l'Etat n'est pas tout-puissant et il est bon de se rappeler que :

❝ L'Etat n'est pas la solution, l'Etat est le problème

Ronald Reagan

Avec tant d’argent créé à partir de rien, les craintes des français sont fondées. Les représentants de l'Etat ont beau essayer de nous faire croire que l'inflation provient de causes externes (le covid, Poutine, les chinois, le climat), tant que le système économique ne changera pas, l'impression continuera et l'inflation aussi. Car les banques centrales peuvent imprimer des billets, mais ne peuvent imprimer de la valeur…

Le cercle vicieux planche à billets-activité économique

Maintenant que l'on a compris que la plupart des discours des bureaucrates et promesses des politiques ne valent pas grand chose en termes économiques (et probablement pour le reste aussi), basons nous plutôt sur l'Histoire et les faits pour comprendre le cycle vicieux de l'inflation :

• Les candidats politiques promettent de l'argent à plusieurs groupes pour se faire élire
• Une fois élu, l'argent de l'Etat est distribué aux groupes et aux soutiens en tout genre (lobbyistes, amis, alliés)
• La mauvaise gestion des comptes du pays conduit à un déficit budgétaire, que l'Etat comble en faisant tourner la planche à billets
• Le gouvernement affirme que les risques d'inflations sont nuls et continue à imprimer de l'argent
• L'indice des prix augmente
• Les élites politiques et économiques affirment que l'inflation est transitoire tout en continuant à alimenter l'inflation
• Le niveau général des prix explose, le gouvernement trouve un bouc émissaire (les commerçants, les entrepreneurs, les autres pays, ...)
• Pour tenter de stabiliser la valeur de la monnaie et les prix, l'Etat intervient avec des aides diverses dans plusieurs secteurs (aide sur l'essence, sur les produits alimentaires) en imprimant toujours plus
• L'Etat trouve d'autres personnes à accuser pour les pressions inflationnistes (les consommateurs par exemple)
• Une crise se produit et l'activité économique s'effondre
• l'Etat imprime davantage pour combattre la déflation (baisse des prix)
• Le cycle reprend du début

En mettant le doigt dessus, on se rend compte que le gouvernement est un drogué à l'argent magique. Pour tenter de résoudre ses propres problèmes, en particulier pour contenir l'inflation, il s'imagine tout résoudre par une dose de plus d'impression monétaire. Mais à force d'en vouloir plus, il peut arriver que cela déclenche une hyperinflation (inflation mensuelle > 50%).

Le cas le plus célèbre reste la république de Weimar (Allemagne) entre 1922 et 1923 : l'inflation mensuelle a dépassé le million de pourcent ! A ceux qui croient que c'est un maux d'un autre temps, rappelons qu'il y a hyperinflation actuellement au Venezuela et en Argentine. La France l'a déjà connu juste avant et après la révolution française. Et rien n'exlu qu'elle ne le connaisse pas à nouveau...

La seule véritable façon de contrôler l'inflation et stabiliser sa devise, c'est d'arrêter les impressions et gérer sainement les comptes de la nation. Dans l'idéal, c'est adosser une valeur tangible et concrète à sa monnaie.
Les américains l'ont fait en adossant le dollar à l'or jusqu'en 1971 (c'est le standard or) : on pouvait échanger des dollars en or auprès de n'importe quelle banque. Après 71, ils ont essayé d'indexer le prix du pétrole au dollar. De nos jours, ce n'est plus rattaché à rien, si ce n'est la confiance.

l'Effet Cantillon

L’effet Cantillon, c’est ce qui explique pourquoi l’inflation ne touche pas tout le monde de la même façon, pourquoi cela creuse les inégalités en pénalisant une frange de la population tout en bénéficiant à une autre.

Richard Cantillon est un économiste du XVIII^ème siècle qui formula l'hypothèse qu’il y a une distorsion de la structure des prix au profit de ceux qui sont proches des sources de richesses et au détriment de ceux qui en sont éloignés. La richesse des premiers augmente tandis que celle des derniers diminue. C’est l’effet Cantillon.

De nos jours, la source de richesse est la Banque Centrale Européenne et sa planche à billet. Ceux qui en sont proches sont les banques, ce qui explique les prix élevés de la bourse, des actions, des métaux précieux, de l’immobilier et même récemment des cryptomonnaies. Ceux qui en sont éloignés sont les salariés, qui subissent les hausses de prix sans pouvoir renégocier suffisamment leurs rémunérations.

Cette redistribution des richesses par les banques centrales n'est pas limitée aux pays de la zone euro. Pour les USA notamment, c'est la Fed, pour le Japon, c'est la BoJ, etc.

Les années 2000-2020, inflation et perte de pouvoir d’achat

L’inflation, c’est aussi une question de degré. Si l’on se base sur les chiffres de l’INSEE, voici l'augmentation des prix à la consommation que l’on a eu en France depuis 1950 :

Depuis les politiques monétaires de désinflation des années 80 (désindexation des salaires sur l'inflation, hausse des taux directeurs pour les emprunts), on assiste à un ralentissement de l'augmentation des prix.

Comparées aux taux d’inflation des années 70-80 (plus de 10% annuel !), les variations sur la période 2000-2020 semblent très faibles et indiquer une stabilité des prix.

Si l’on interrogeait les ménages, je doute qu’ils seraient d’accord avec cette conclusion. La crise des gilets jaune n’a-t-elle pas démarré à cause d’une taxe supplémentaire sur les carburants et le ras-le-bol généralisé de la hausse des prix et la baisse du pouvoir d’achat ? Les prix de l'immobilier n'ont-ils pas explosés depuis les années 2000 ?

Pour expliquer cette différence entre la réalité et les chiffres officiels, Philippe HERLIN a décortiqué les méthodes de calcul de l’INSEE dans son livre Pouvoir d’achat – le grand mensonge. Il explique notamment que le calcul officiel de l’inflation ne prend en compte le logement qu’à hauteur de 6% alors que cela représente en moyenne 25% pour les français.

Or le coût du logement est un des postes de dépense qui a le plus augmenté depuis 2000. Il y a clairement sous-évaluation des chiffres de l’inflation.

En élargissant son analyse au prix des biens (nourriture, électroménager, gazole), P. HERLIN arrive à la conclusion que 2000-2015 a été une période de perte de pouvoir d’achat avec la hausse du coût des matières premières et du logement combinée à la fin de l’effet mondialisation.

Pour mesurer l’inflation par nos propres moyens dans le domaine immobilier et pour tenir compte de l’augmentation en parallèle des revenus, nous avons étudié l’évolution du ratio prix du m² moyen de l’immobilier sur le smic horaire brut. Cette mesure représente approximativement le nombre d’heures de travail nécessaires pour acquérir un mètre carré d’immobilier en France quand on est rémunéré au smic. Voici le résultat :

En lisant la courbe, on comprend qu’il fallait environ 220 heures de travail d'un smicard pour une acquisition d'un mètre carré de logement en 2000 alors qu’il lui en faut 320 en 2020. Cela fait une diminution de 31% du pouvoir d’achat sur la même transaction immobilière en dix ans !

Le smic étant censé être indexé à l’inflation pour garantir la stabilité du pouvoir d’achat (Art. L. 141-3 du code du travail), on voit que la réalité est tout autre. C’est bien un élément de preuve que le smic est sous-évalué, car lui-même indexé sur un indice d’inflation et de prix sous-évalué par l’INSEE.

Outre le SMIC, rappelons que depuis la loi Auroux de 1982, les salaires autres que le SMIC ne sont plus indexés à l’inflation. Il y a nivellement par le bas des revenus, ce qui explique le sentiment de paupérisation de la classe moyenne.

S'affranchir de l'inflation en comparant l'évolution des prix avec le SMIC n'est pas la seule façon. On peut également la comparer avec le cours de l'or. L'or est historiquement une monnaie et non un objet de spéculation, qui existe depuis plusieurs millénaires partout sur Terre et a toujours conservé son pouvoir d'achat intrinsèque.

Inflation et immobilier: effets et risques

Maintenant que nous avons pleinement saisi le concept de l’inflation, on peut en déduire ses effets globaux sur l’immobilier :

• Pour savoir si un marché immobilier local est haussier, baissier ou stable, ne pas se baser sur l’évolution des prix car l’inflation ne permet pas d’interprétation évidente. Pour avoir une première idée plus juste, regarder l’évolution des prix par rapport au smic ou l'or (voir en exemple le tableau ci-dessous)


• En moyenne et sur le long-terme, les biens immobiliers devraient devenir plus chers à cause de l’inflation. C’est néanmoins à moduler selon le marché local et reste valable sous réserve qu'il n'y ait pas de remontée significative du taux d'intérêt des crédits immobiliers


• Plus on rembourse tard, plus on rembourse en « monnaie de singe », car la monnaie aura été dévaluée entre temps. Les prêts immobiliers ayant un taux fixe pour la plupart, cela signifie normalement que la charge de la dette se fait moins lourde chaque année


• Si l’on fait de l’immobilier locatif à crédit, le cashflow va augmenter d’année en année, même en termes de pouvoir d’achat. En effet, les charges (eau, électricité, travaux) et les loyers augmentent, mais pas la mensualité de prêt


• S'il n'y a ni indexation du loyer à l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ni hausse du loyer lors de la remise en location, c’est équivalent en termes de pouvoir d’achat à un loyer qui baisse en continue. En cas de forte inflation, ce sera d’autant plus marqué

Comme on peut le voir sur le tableau, quand on inclue l’inflation, on ne constate pas du tout la même tendance. Nice qui a vu son prix augmenter de 20% en dix ans est en réalité un marché presque stagnant. Malgré l'augmentation du prix de la pierre à Marseille de 9.3%, le marché est en réalité baissier ! D’où l’importance de raisonner en pouvoir d’achat et non en prix brut.

Comment se protéger de l'inflation: mon expérience en immobilier locatif

Maintenant que l'inflation n'a plus de secret pour vous, voyons ces effets sur du concret, en l'occurence mes propres expériences. Investir dans l'immobilier locatif, ce n'est pas uniquement calculer le rendement locatif lors de l'achat et se la couler douce. Dès que l'on comprend le mécanisme des prix, on doit se demander comment se protéger de l'inflation. Voici mes stratégies:

1. Indexer chaque bail sur l'IRL et appliquer chaque augmentation annuelle, même si ce n'est que de quelques euros
2. Vérifier le marché locatif à chaque relocation et réhausser le loyer à son juste prix en faisant si nécessaire des travaux
3. Faire mes comptes en euros mais aussi en grammes d'or pour savoir si j'ai réellement gagné
4. Garder peu de cash en banque et n'investir que dans le tangible (or, appartements)

Voici concrètement ce que cela a donné sur un de mes immeubles de rapport:

Immeuble: évolution des loyers en euros

Immeuble: évolution des loyers en grammes d'or

On remarque déjà que même si le loyer brut augmente en euros, il baisse en termes de pouvoir d'achat (ici en or). C'est probablement dû à l'effet Cantillon. Heureusement, la quantité (loyer - mensualité de prêt) qui représente grosso modo le cashflow reste stable. J'ai donc bien conservé mon pouvoir d'achat effectif.

Pourquoi la crise covid peut devenir une crise inflationniste

La planche à billets ayant tourné à plein régime et continuant de le faire, elle génère une pression inflationniste. Pour le moment, elle est contrecarrée par la pression déflationniste (inflation négative): chômage, personnes qui ont peur de la crise et épargnent plutôt que de dépenser. Mais tôt ou tard les gens vont se remettre à consommer.

Si l’on raisonne en terme d’effet Cantillon, monsieur tout-le-monde était proche dans cette crise de la source : l’Etat a versé du chômage partiel, des aides exceptionnelles et subventions directes. Cet argent est dans l’économie réelle et accroit le risque d'inflation en sortie de crise, quand la consommation des ménages repartira.

On commence d'ailleurs à sentir cette pression inflationniste par le prix de l'énergie. Le prix de l'électricité a augmenté de 5,7% entre février 2021 et 2019, le prix du gazole, après une baisse des prix fulgurante, a presque retrouvé en février 2021 son niveau pré-covid, alors que la récession n'est pas encore terminée.

Autre aspect à ne pas négliger : l’inflation est utile pour les Etats, car très endettés. Il ne faut pas oublier qu’une inflation à 10%, cela équivaut à diviser le poids de sa dette totale par 1,1 (soit une baisse de 9,1%). C'est pour cela que "le contrôle de l'inflation" ou "la lutte contre l'inflation", bien que soi-disant une priorité pour le gouvernement, ne sont pour l'instant que des paroles en l'air.

Le plus dangereux est qu’en imprimant tant d’argent, l’Etat compromet la confiance du peuple dans sa monnaie. L’euro est une monnaie fiduciaire, c’est-à-dire basée uniquement sur la confiance. Un billet n’est finalement qu’un bout de papier que l’Etat certifie. Or si les gens perdent confiance et se mettent à tout dépenser pour avoir des actifs tangibles (nourriture, objets, or), l’inflation peut exploser à la hausse et même se transformer en hyperinflation.

Note de mise à jour: A force d'augmenter la quantité de monnaie, l'inflation a bien fini par décoller en 2021, comme prévu. Si la période 2000-2020 a déjà causé une fonte du pouvoir d'achat pour le français moyen, l'inflation actuelle va avoir des conséquences désastreuses. Les organismes officiels l'estiment en avril 2022 à 4,8% par rapport à l'année précédente. Sa valeur réelle doit se situer plutôt entre 10 et 20%.

Contexte économique de l'après covid (2022-)

Les anticipations post-coronavirus ne sont pas glorieuses, puisque 2022 a pratiquement démarré par la guerre en Ukraine.
Les réactions occidentales n'ont pas trainé avec des embargos contre la Russie. En découle une augmentation du coût de l'énergie (gaz, pétrole) qui stimule l'inflation.

Pour ne rien arranger, la Russie et l'Ukraine assurent en plus de conséquentes exportations mondiales de grain de blé, d'huile de tournesol et de ressources minières (fer, aluminium, acier) dont nous dépendons. Le rythme de l'inflation ne peut que croitre dans ces conditions.

La situation étant particulièrement délicate et les ménages français commencant à se protéger de l'inflation (en demandant des augmentations), la tendance inflationniste va subsister pendant de nombreuses années, c'est certain.

Résumé et conclusion

• Les prix en euros sont une mauvaise mesure de pouvoir d’achat. Mieux vaut compter un prix en heures de travail ou en quantité d'or
• L’immobilier, surtout à crédit, devrait bénéficier de l’inflation
• Le niveau d'inflation officiel est largement sous-évalué
• La politique économique continuera de générer de l'inflation tant qu'il n'y aura pas de changement majeur
• Les placements non indexés à l’inflation (assurance vie, livret A, cash) seront taxés (ou tout comme) s’ils ont un rendement inférieur à l’inflation, car l’inflation grignote le pouvoir d’achat du placement
• On peut se protéger de l'infation en achetant ce que les banques achètent (métaux précieux, immobilier, bourse, ...) et en revalorisant régulièrement ses loyers
• Il y a un risque de hausse de l’inflation en sortie de crise

C’est dans des périodes telles qu'actuellement que le côté valeur refuge de la pierre est particulièrement appréciable.