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Bulle immo prête à être éclatée

TOUT SAVOIR SUR LE KRACH IMMOBILIER ET COMMENT S'EN PROTÉGER


Par Jules Comte-Hauban
Mis à jour le 11 mai 2022
Article publié initialement le 9 janvier 2022



Aujourd’hui, notre article ne vous donnera pas de piste pour gagner de l’argent (quoi que), mais vous évitera d’en perdre.
En comprenant ce qu’est une bulle immobilière, comment elle mène inévitablement à un krach immobilier, vous aurez les outils pour analyser en temps réel le marché immobilier. Nous verrons également les autres causes bien moins connues qui peuvent conduire à une forte baisse de l'immobilier. Cela vous permettra de savoir quand acheter, quand vendre et comment vous prémunir des risques liés.
Enfin, nous traiterons également du risque de chômage – vous concernant et concernant vos locataires – qui va souvent de pair avec un krach.


Sommaire

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière et un krach ?
Le marché immobilier français est-il en bulle en 2022 ?
Un bref historique des bulles et leurs krachs immobiliers
Un krach foncier sans bulle
Comment se prémunir des risques d’éclatement d’une bulle et d'un krach ?
Préparatifs pour faire face à une vague de chômage
Résumé et conclusion




Qu’est-ce qu’une bulle immobilière et un krach ?


Une bulle immobilière est une bulle spéculative à l’instar d’une bulle boursière ou d’une bulle sur les métaux précieux.

Une bulle spéculative se forme quand les prix d'un actif financier sont trop tirés vers le haut par la cupidité des investisseurs. Cette frénésie est un cercle vicieux : plus les investisseurs font d’importants profits rapidement, plus d’autres personnes veulent rentrer sur le marché pour faire de même. Et dès lors que cet « investissement facile, sans risque et très rentable » commence à être connu du grand public et des médias, cela alimente encore davantage la bulle.

Investisseur cupide
« À moi l'argent facile ! »

Mais comme les arbres ne peuvent pas monter jusqu’au ciel, arrive inlassablement un évènement, parfois anodin ou sans rapport, qui dissipe la confiance des investisseurs et les conduits à tout vendre. Le marché se retourne violemment, la cupidité se transformant en peur, et cela amène à l'éclatement de la bulle et la dégringolade des prix : c'est le krach. Les derniers à être rentrés sur le marché perdront presque tout.

Schéma de principe d'une bulle spéculative
Schéma de principe d'une bulle spéculative

Les bulles spéculatives ne sont pas le fait de nos économies modernes, mais bien de la nature humaine. On peut citer à cet effet la bulle sur les tulipes (hé oui, on spécule même sur les fleurs !) qui s’est produite au XVIIème siècle.

A l’époque, La tulipe était méconnue et est devenue progressivement un symbole de luxe et de richesse. Les riches se sont mis à spéculer dessus. On estime qu’entre fin 1636 et mi-1637, le prix d’un bulbe de tulipe a été multiplié par près de 200 au pic pour finalement chuter brutalement et perdre plus de 90% de sa valeur.

Résumons ce qui caractérise une bulle :

  1. Une montée rapide des prix d’un actif au-delà de sa tendance historique (attention de ne pas confondre avec l’inflation)
  2. Un optimisme des foules sur cet actif : « les prix vont continuer de flamber »
  3. De plus en plus de personnes spéculent sur le même actif
  4. Les médias et le grand public font l’éloge de cet investissement miracle

C’est pour cela qu’à l’heure où j’écris cet article, j’estime qu’investir en bourse ou sur les cryptomonnaies est extrêmement risqué : toutes les conditions qui caractérisent des bulles financières sont remplies. Voyons maintenant ce qu’il en est pour l’immobilier.

Note de mise à jour: Mon estimation s'est avérée exacte. Le bitcoin s'est effondré depuis son pic (le 8/11/21) de 58 324 € à 29 630 € soit une baisse de près de 50%. Le S&P 500 (bourse américaine) tout comme le CAC 40 (bourse française) ont chuté depuis leurs pics (début janvier 2022) et affichent une baisse de près de 17%.
La chute va-t-elle continuer ou les marchés financiers vont-t-ils rebondir ? Si je devais parier, j'opterai pour le première option.


Le marché immobilier français est-il en bulle en 2022 ?


Si l’on écoute certains économistes, le marché immobilier français dans son ensemble serait en pleine bulle. Pour preuve, ils avancent le graphique suivant :

Graphique de l'indice du prix des logements et indice des loyers rapportés au revenu par ménage moyen
Indice du prix des logements et indice des loyers par rapport au revenu par ménage moyen
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés.

D’après eux, cela prouve que les prix de l’immobilier ont beaucoup plus augmenté que les revenus et que c’est la preuve que l’immobilier est en bulle. Pour eux, la tendance historique des prix se trouve sur le graphique entre 0,8 et 1,1 – ce qui correspond aux variations observées avant 2000. L'immobilier serait donc surévalué de près de 50%.

En réfléchissant un peu plus, on peut se demander plusieurs choses : est-ce que ce raisonnement tient autant à Paris qu’en zone rurale ? Pourquoi le krach immobilier de 2008 n’a pas ramené l’indice entre 0,8 et 1,1 ? Est-ce que les variations des taux d’intérêts bancaires n’impactent pas les prix immobiliers ?

Ces questionnements pertinents trouvent réponses dans ces graphes :

Graphique de la durée d'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement ancien avec le même taux d'effort initial et le même apport
Durée d'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement ancien avec le même taux d'effort initial et le même apport
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et Banque de France.

Graphique de la durée d'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement ancien par ville avec le même taux d'effort initial et le même apport
Durée d'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement ancien par ville avec le même taux d'effort initial et le même apport
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et Banque de France.

Ces graphiques sont plus parlants, car ils donnent la durée nécessaire pour les ménages à rembourser un même bien immobilier avec un prêt. Ces graphiques incluant le coût du crédit immobilier (les intérêts), on voit beaucoup mieux les deux dernières bulles (1990 et 2008) ainsi que leurs éclatements. C’est en se basant sur ces données que l’on peut fixer le seuil entre un prix raisonnable et une bulle immobilière à une durée de 25 ans sur les graphiques. Cette valeur semble adaptée, car en France, il est rare qu'une banque prête sur une durée plus longue que 25 ans.

En regardant les différences géographiques, on constate justement que Paris et Lyon sont en bulle, ce qui n’est pas une grande surprise. Dans les deux cas, on constate que la bulle se dégonfle actuellement. L’Ile-de-France est pile sur le seuil et la province est sous le seuil.

Il y a donc bien une bulle immobilière en France, mais seulement à Paris et Lyon d’après le graphique. Il manque cependant les autres grandes villes et l’on peut raisonnablement estimer, d’après les prix pratiqués en Ile-de-France (qui sont justement sur le seuil), que Nice et Bordeaux sont aussi en bulle. Bien entendu, certaines villes dans la banlieue des villes citées doivent également être en bulle.
Si vous souhaitez suivre en temps réel ces courbes, rendez vous sur le site du CGEDD.

On notera toutefois que les valeurs de ces courbes sont très dépendantes des politiques monétaires, en particulier du taux d’intérêt bancaire fixé par les banques centrales. Si la BCE décidait de remonter de manière significative les taux directeurs, les valeurs de ces courbes augmenteraient et le marché risquerait à terme de corriger à la baisse les prix de l’immobilier pour compenser.

Note de mise à jour: La BCE est justement en train de préparer des hausses des taux d’intérêts bancaire. Mais en parallèle, les salaires augmentent avec l'inflation (+5,9% pour le SMIC entre mai 2021 et mai 2022).
Selon quel effet sera prépondérant, on peut se diriger vers un nouveau krach immobilier.

Pour ma part, je doute que les taux d'intérêts augmentent fortement. Sinon cela va rendre certains états européens encore plus insolvables et donc conduire à une nouvelle crise de la zone euro et de l'Union Européenne. Je n'anticipe donc pas pour l'instant de bulle immobilière englobant la totalité de la France.


Un bref historique des bulles et leurs krachs immobiliers


Dans la section précédente, nous avons montré un outil pour reconnaitre une bulle immobilière.
Mais comme dit le proverbe :

Ceux qui ne connaissent pas l'Histoire sont condamnés à la répéter

Voyons donc plus en détails ce qui s’est passé lors des trois dernières bulles de l'immobilier et le krach qui s'en ait suivi, pour mieux en reconnaitre les signes avant-coureurs :


2007-2008 Crise des subprimes

faillite de lehman brothers

La crise des subprimes vient des Etats-Unis et découle de plusieurs facteurs : une dérégulation financière qui amène les banquiers à prêter à des profils plus risqués et une hausse brutale du taux directeur (de 1% à 5,25% entre 2004 et 2006).

Cette hausse (voulue pour calmer l’emballement des prix) s’est finalement répercutée sur les mensualités de prêt des américains. Car nombre de prêts immobiliers avaient un taux bas les deux ou trois premières années (pour appâter le client) pour ensuite augmenter. Ce qui devait arriver, arriva : beaucoup d'emprunteurs (en particulier les profils risqués) qui n'avaient pas anticipé cela ne purent plus payer leurs mensualités de prêt après la hausse.

Avec tant de défauts de paiement simultanés, c’est le système bancaire et par extension le système financier qui ont commencé à vaciller. Avec l’interconnectivité de la mondialisation, la crise s’est transformée en crise financière mondiale et s'est étandue en France.

Grandes lignes de la crise :
En se basant sur les prix bruts

En se basant sur le pouvoir d’achat (voir courbes de la section précédente), ce qui prend donc en compte l’inflation et les variations des taux d’intérêts


Cette crise a montré qu'il peut y avoir simultanément un krach boursier (Wall-street a vu son indice Dow Jones dévisser de 37%) et immobilier quand la bulle financière éclate dans son ensemble. Ce n'est pas toujours le cas, comme l'a montré l'éclatement de la bulle internet en 2000. Les bourses ont été touchées (Nasdaq -50% en un an) mais pas la pierre. Tout dépend de la conjoncture économique.


1990-1991 Première guerre du Golfe

première guerre du Golfe

La récession du début des années 90 découle de plusieurs facteurs similaires : une dérégulation financière (loi bancaire de 1984 qui a rendu la banque plus autonome, fin de l’encadrement du crédit en 1985-86) qui amène les banques commerciales à prêter à des profils plus risqués, suivie par une hausse brutale du taux directeur (alignement sur les taux de la Banque Fédérale d’Allemagne en 1990 pour empêcher la dépréciation de la monnaie) qui a considérablement baissé la solvabilité des ménages et des entreprises.

Grandes lignes de la crise :
En se basant sur les prix bruts

En se basant sur le pouvoir d’achat (voir courbes de la section précédente), ce qui prend donc en compte l’inflation et les variations des taux d’intérêts


La grande dépression des années 1882-1883

caricature du baron Haussmann en train de reconstruire Paris

La crise immobilière du début des années 1880 découle encore de plusieurs facteurs similaires : un assouplissement des règles financières depuis 1870 (augmentation des octrois de crédits grâce à un élargissement des critères d’éligibilité, mise en place de prêts hypothécaires et baisse des taux d’intérêts), une hausse des taux d’intérêts bancaires à partir de 1880 et un déséquilibre de l’offre, notamment dû à l'excès de logements onéreux à Paris. Cet excès fait suite à la frénésie de construction à Paris qualifiée de cycle haussmannien.

Grandes lignes de la crise :
En se basant sur les prix bruts


De ces crises, on peut en conclure qu’une bulle immobilière est d’abord formée par une dérèglementation bancaire, ce qui amène inévitablement à des abus et une spéculation excessive. Le coup de grâce vient ensuite lors de la remontée des taux d’intérêts.

A l’heure actuelle, nous avons à l’inverse un léger durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers (voir le décret du HCSF qui fixe l’endettement maximal à 35% pour 80% des dossiers bancaires), ce qui confirme qu’il n’y a globalement pas de véritable bulle. Attention toutefois : si le risque d'éclatement de bulle est minime, cela ne veut pas dire qu'il n'y aura pas de baisses de prix…


Un krach foncier sans bulle


Dans la section précédente, nous n'avons pas mentionné les deux guerres mondiales, car il n'y avait pas de bulle économique. Il y a pourtant bien eu des crises immobilières (1916-1920 et 1936-1949), mais lors de deux krachs "invisibles". En effet, les prix bruts n'ont que peu baissés (-6% entre 1916 et 1920) ou paradoxalement ont augmentés (+180% entre 1936 et 1949). Mais en monnaie constante (exit l'inflation), c'est un véritable effondrement : -65% entre 1916 et 1920 et -88% entre 1936 et 1949.

Ces guerres ont été financé par une utilisation massive de la planche à billets et comme toujours, cela a entrainé l'appauvrissement de l'ensemble de la population via l'inflation. Cela démontre que l'impression effrénée ex nihilo de billets par un gouvernement peut causer un krach immobilier, même sans la présence d'une bulle au préalable.
C'est justement ce qui est inquiétant, car depuis le début de la crise du coronavirus, c'est exactement ce qu'ont fait les politiciens... La prochaine crise viendra à mon sens de l'inflation et conduira à un ralentissement, voire une décroissance de l'économie mondiale.

L'autre cause pouvant provoquer une forte baisse des prix de la pierre s'est produite conjointement lors des périodes précédemment citées: une baisse démographique.

C'est logique: le marché anticipe la trop grande quantité de logements par rapport à une population qui décline, et vend en masse. On a pu le constater plus récemment au Japon. Entre 1990 et 2011, les prix de l'immobilier ont baissé par anticipation de la réduction de la population.

évolution des prix de l'immobilier au japon entre 1967 et 2011

En 1990, le taux de croissance de la population nippone était de 0,37% (en chute depuis 1973). La chute s'est poursuivie jusqu'à nos jours et la population totale a effectivement commencé à baisser à partir de 2010.


Comment se prémunir des risques d’éclatement d’une bulle et d'un krach ?


La première des choses à faire pour se protéger, c’est comprendre quand le marché immobilier est en bulle. Et ça, nous l’avons vu dans les sections précédentes.

Une façon simple de raisonner est : « quand un marché est très optimiste, soit pessimiste. Quand un marché est très pessimiste, soit optimiste ». Et pour cause: quand autant de monde pense la même chose, le retournement inéluctable du marché (immobilier ou autre) sera d’autant plus violent (krach ou explosion à la hausse des prix). Cela nous amène naturellement à une autre façon de se protéger d’un krach : vendre quand vous estimez que le marché est surévalué, même si la hausse a l’air de se poursuivre à court terme.

En effet, n’oubliez pas qu’il faut 2-3 mois pour réaliser la vente d’un bien immobilier. Si la psychologie collective bascule de haussier à baissier, il sera trop tard. Avec la panique générale, vous ne trouverez plus d’acheteur du jour au lendemain ou vous serez forcé de brader votre bien. C’est pour cela qu’il faut vendre avant que le marché commence à se retourner.

Notons que cette stratégie est utilisée par les riches et ne fait pas simplement que protéger, mais développe énormément le capital. Ce n’est que l’explication du proverbe « vendre au plus haut et racheter au plus bas ».

Si vous ne souhaitez pas vendre, l’autre option est simplement de ne rien faire. Car si vos biens sont correctement exploités, vous êtes déjà rentables et profitez d’un cashflow abondant. Même si votre bien perd 50% de sa valeur, ce n’est qu’en théorie. En pratique, tant que vous ne vendez pas, vous ne voyez pas la différence, d’autant que les loyers ne sont pas corrélés à la valeur de votre bien, même lors d’un krach. Vous pouvez donc sagement attendre quelques années, le temps que le marché reprenne du poil de la bête, avant de mettre en vente votre logement.

Si le marché n'est pas en bulle, il peut quand même y avoir un risque de krach "invisible" à cause d'une trop grande utilisation de la planche à billets par l'Etat. Ceci déclenche toujours à terme une forte inflation. Bien qu'il soit alors peu probable que la valeur vénale de votre bien chute en termes de prix bruts, l'inflation va détruire votre pouvoir d'achat. La pierre est un valeur refuge et vous protégera quand même un peu, mais un autre actif est en général plus intéressant pour ces situations: l'or.

Coffre plein d'or

Pour preuve, l'or a augmenté de 125% entre 1916 et 1920 (-6% pour l'immobilier) et de 4520% entre 1936 et 1949 (+180% pour la pierre). Il peut donc s'avérer payant de vendre tout ou en partie votre patrimoine immobilier pour le convertir en or lorsque la banque centrale imprime trop de billets. Une fois que la situation s'améliorera (cela peut prendre des années), vous pourrez reconvertir l'or en pierre et profiter de votre pouvoir d'achat drastiquement accru.

Si la crise économique associée au krach est particulièrement violente, il y a un dernier risque : les plans sociaux en masse et les fermetures d’entreprises, ce qui peut conduire à un chômage de masse. Voyons comment s’y préparer.


Préparatifs pour faire face à une vague de chômage


En tant que propriétaire foncier, il ne faut pas oublier que nos revenus ne sont pas automatiques et dépendent du bon versement des loyers. S’il y a une vague de chômage massive provoquée par une crise, ces revenus sont en périls. C’est notamment pour cela que j’ai développé un indicateur crise (IC) :

IC = TR / CH avec

TR la trésorerie totale que l’on peut rendre disponible quasi immédiatement (compte courants, livret B, métaux précieux, actions, cryptomonnaie) ,

CH les charges totales mensuelles que vous avez (personnelles ainsi que celles de vos entreprises et votre patrimoine foncier)

Cet indicateur représente le nombre de mois de subsistance sans aucun revenu (ni salaire, ni dividende, ni loyer). Attention à ne pas surestimer TR : s’il y a crise, il est probable que vos actions/cryptomonnaies perdent beaucoup de valeur. Par prudence, on peut les minorer en leur appliquant un coefficient de 0,5 (soit une perte de valeur de 50%).

Ce coefficient ne s’applique pas aux métaux précieux (or, argent, platine), car ils ont tendance au contraire à prendre de la valeur avec chaque crise. Bien entendu, on ne peut pas compter dans TR une revente hypothétique de vos biens immobiliers, car avec une panique financière, il n’y aura pas d’acquéreur potentiel.

Personnellement et pour être tranquille, mon objectif est d’arriver à un IC de 6 mois au minimum. Si votre propre IC est faible, il faut mettre plus d'argent de côté ou investir davantage dans des placements plus liquides et/ou plus sûrs.

L’IC reste néanmoins un indicateur très pessimiste. Il ne faut pas oublier qu’en cas de vague de chômage massive (vous et/ou vos locataires), on peut toucher des allocations chômage sur une durée allant jusqu’à 2 ans. Le montant de ces allocations valant approximativement 57% du salaire moyen avant chômage, cela donne les ordres de grandeur suivants :

Cela montre l’importance de bien sélectionner ses locataires et notamment l’intérêt de la règle 3*loyer < salaire. Car même si on la suit, le reste à vivre (=[salaire ou allocations] – loyer) pour un locataire au chômage n’est pas énorme :

Salaire net Loyer Allocation
chômage
Reste à vivre
2000 € 667 € 1140 € 473 €
1200 € 400 € 680 € 280 €

Résumé et conclusion



Vous avez désormais toutes les ficelles pour protéger votre patrimoine et même transformer un krach immobilier en opportunité. Comme toujours, la recette est simple pour réussir : investir prudemment en étant malin, prévoir une trésorerie de secours, ne pas surestimer les risques et rester flexible.



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